Du willst eine Eigentumswohnung kaufen und fragst dich, worauf du achten musst. Beim Haus zählt vor allem der Zustand des Gebäudes. Bei der Wohnung kommt etwas dazu: die Gemeinschaft, in die du eintrittst. Das Wohnungseigentumsgesetz definiert Wohnungseigentum als Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Dieser Text ordnet die Punkte, die es beim Einfamilienhaus so nicht gibt. Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse, Verwalter, Versicherung. Preise nennen wir nicht — die hängen an Lage und Objekt.
Was du beim Kauf tatsächlich erwirbst
Du kaufst zwei Dinge auf einmal. Das Sondereigentum sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Räume deiner Wohnung; Stellplätze gelten dabei ebenfalls als Räume. Dazu kommt dein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Gemeinschaftliches Eigentum sind laut Gesetz Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Kein Sondereigentum sind dabei Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind — auch in deiner Wohnung. Dach, Fassade und Treppenhaus gehören also nicht dir allein.
Das Gesetz schreibt vor, dass das Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Blatt anlegt. Das ist dein Wohnungsgrundbuch. Darin ist einzutragen, welches Sondereigentum zu deinem Anteil gehört.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan lesen
Meist entsteht die Aufteilung durch eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz vorsieht. Diese Teilungserklärung legt fest, was zu welcher Wohnung gehört. Beizufügen ist ein Aufteilungsplan der Baubehörde, der Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftsflächen zeigt.
Lies beide Dokumente vor dem Kauf. Sie beantworten Fragen, die dir sonst erst später auffallen. Gehört der Kellerraum wirklich zur Wohnung? Ist die Fläche vor der Terrasse Sondereigentum oder nur zur Nutzung zugewiesen?
Wichtig ist außerdem, was im Grundbuch steht. Nach dem Gesetz wirken Vereinbarungen gegen einen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Das gilt auch für Beschlüsse, die aufgrund einer solchen Vereinbarung gefasst werden. Alle übrigen Beschlüsse binden dich laut Gesetz auch ohne Eintragung. Du übernimmst also eine Beschlusslage, die du nur kennst, wenn du sie vorher liest.
Hausgeld: woraus es besteht
Das Hausgeld ist keine Nebenkostenpauschale. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind es Vorschüsse, über die die Wohnungseigentümer beschließen. Grundlage ist ein Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellen muss. Der Plan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben.
Die Kosten der Gemeinschaft trägt laut Gesetz jeder nach dem Verhältnis seines Anteils. Maßgeblich ist dafür das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile. Das Gesetz erlaubt den Eigentümern, für einzelne Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen.
Nach Ablauf des Jahres folgt die Abrechnung. Das Gesetz verpflichtet den Verwalter zu einer Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder eine Anpassung der Vorschüsse. Ein niedriges Hausgeld ist deshalb kein Vorteil, wenn es die tatsächlichen Kosten nicht deckt.
Die Erhaltungsrücklage und was passiert, wenn sie nicht reicht
Das Wohnungseigentumsgesetz zählt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ebenso gehört die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dazu. Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen erstellen.
Das Gesetz schreibt vor, dass dieser Bericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt wird. Reicht die Rücklage für ein Dach oder die Zentralheizung nicht, verschwinden die Kosten nicht. Als Kosten der Gemeinschaft trägst du sie laut Gesetz nach deinem Anteil mit. Genau hier entscheidet sich, ob ein günstiger Kaufpreis günstig bleibt.
Für bauliche Veränderungen hat das Wohnungseigentumsgesetz eine eigene Ordnung. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, können beschlossen werden. Alle zahlen nach Anteilen, wenn der Beschluss mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile trägt. Das gilt laut Gesetz nicht, wenn die Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Amortisieren sich die Kosten in angemessener Zeit, zahlen ebenfalls alle, sonst nur die Eigentümer, die die Veränderung beschlossen haben.
Welche Unterlagen du vor dem Notartermin sehen willst
Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt für den Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks die notarielle Beurkundung vor. Die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung legt dieses Gesetzbuch dem Käufer auf. Bis zu diesem Termin solltest du die Unterlagen gelesen haben.
Das Wohnungseigentumsgesetz gibt das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen nur dem, der schon Wohnungseigentümer ist. Als Kaufinteressent hast du es nicht. Du bekommst die Papiere also über die Verkäuferseite. Oder du bekommst sie nicht — auch das ist ein Befund.
Diese Unterlagen lohnen den Aufwand:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen.
- Beschluss-Sammlung, die laut Gesetz den Wortlaut der verkündeten Beschlüsse enthält.
- Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen der letzten Jahre.
- Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen.
- Niederschriften der Versammlungen, die nach dem Gesetz unverzüglich aufzunehmen sind.
- Grundbuchauszug, in dem eine vereinbarte Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden nach dem Gesetz ausdrücklich stehen muss.
Ein Punkt fehlt in vielen Exposés. Die Teilungserklärung kann nach dem Gesetz vorsehen, dass eine Veräußerung die Zustimmung anderer braucht. Solange sie fehlt, ist der Verkauf unwirksam; versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund.
Wie in der Gemeinschaft entschieden wird
Das Wohnungseigentumsgesetz überträgt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie kann Rechte erwerben, klagen und verklagt werden. Entschieden wird grundsätzlich in der Eigentümerversammlung.
Das Gesetz verpflichtet den Verwalter, sie mindestens einmal im Jahr in Textform einzuberufen. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Gültig ist ein Beschluss nur, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
Bei der Beschlussfassung entscheidet laut Gesetz die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Wohnungseigentümer hat dabei eine Stimme. Das Gesetz lässt aber zu, dass die Eigentümer davon abweichende Vereinbarungen treffen. Lies deshalb nach, wie in dieser Anlage gezählt wird.
Passt dir ein Beschluss nicht, läuft eine kurze Uhr. Das Gesetz verlangt, dass du die Anfechtungsklage binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhebst. Begründen musst du sie binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung. Richten musst du die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Der Verwalter: wer ihn bestellt und was er darf
Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Wohnungseigentümer. Bestellt werden kann er für höchstens fünf Jahre. Bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es höchstens drei Jahre. Abberufen werden kann er jederzeit, auch vor Ablauf dieser Zeit.
Nach dem Gesetz vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich, bei Grundstückskauf- und Darlehensverträgen aber nur aufgrund eines Beschlusses. Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, darf und muss er selbst treffen. Dasselbe gilt für Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Das Gesetz erlaubt den Eigentümern, diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einzuschränken oder zu erweitern.
Seit der Reform gibt es den zertifizierten Verwalter. So bezeichnen darf sich laut Gesetz, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung bestanden hat. Seine Bestellung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine Ausnahme lässt das Gesetz nur zu, wenn drei Dinge zusammentreffen. Die Anlage hat weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist Verwalter, und weniger als ein Drittel verlangt die Zertifizierung.
Nach dem Gesetz unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung soll der Beirat vor der Beschlussfassung prüfen. Ob es einen gibt, zeigen die Protokolle.
Welche Versicherung die Gemeinschaft trägt
Hier liegt der Punkt, den viele beim Wohnungskauf übersehen. Das Wohnungseigentumsgesetz zählt die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Dazu kommt die Absicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Diese Verträge schließt die Gemeinschaft, nicht du allein.
Deine eigene Seite bleibt davon unberührt. Die gesetzliche Vorgabe deckt das gemeinschaftliche Eigentum, nicht dein Sondereigentum. Was eine Police darüber hinaus einschließt, steht in ihrem Vertrag und nicht im Gesetz. Prüfe deshalb getrennt, was in deinen Räumen abgesichert ist. Was eine Gebäudepolice trägt, erklärt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung.
Ein Unterschied betrifft den Kauf selbst. Das Versicherungsvertragsgesetz regelt: Veräußert der Versicherungsnehmer die versicherte Sache, tritt der Erwerber in den Vertrag ein. Für die Gebäudepolice der Gemeinschaft greift das regelmäßig nicht: Versicherungsnehmerin ist die nach dem Wohnungseigentumsgesetz rechtsfähige Gemeinschaft. Sie wechselt beim Wohnungsverkauf nicht. Für deinen Hausrat und deine Privathaftpflicht sorgst du selbst.
Vier Fälle, vier Antworten
Ersterwerb vom Bauträger. Du kaufst in einer Anlage, die gerade erst durch Teilungserklärung aufgeteilt wurde. Eine Beschluss-Sammlung und Jahresabrechnungen gibt es noch nicht. Vorhanden sind die Teilungserklärung und ein erster Wirtschaftsplan. Prüfe hier besonders, wie die Stimmen verteilt sind — das Wohnungseigentumsgesetz lässt abweichende Regeln zu.
Anlage ohne Verwalter. Fehlt ein Verwalter, vertreten laut Gesetz die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Die Beschluss-Sammlung muss dann der Vorsitzende der Versammlung führen, sofern die Eigentümer mit Stimmenmehrheit keinen anderen dafür bestellt haben. Das kann gut funktionieren. Es bedeutet aber, dass du selbst mitarbeitest.
Wallbox am Stellplatz. Nach dem Gesetz kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge verlangen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Die Kosten trägst du dann allein, dir allein gebühren aber auch die Nutzungen.
Vermietung der Wohnung. Das Wohnungseigentumsgesetz lässt dich mit deinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit kein Gesetz entgegensteht, und nennt das Vermieten ausdrücklich. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt das Gesetz aber auch eine Hausordnung. Welche Policen als Vermieterin oder Vermieter dazukommen, zeigt unser Beitrag zu Versicherungen für Vermieter.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Wie du die Wohnung finanzierst, steht hier nicht. Die Baufinanzierung begleiten wir über einen externen Finanzierungspartner. Den Rahmen beschreibt unsere Seite Baufinanzierung. Wie eine Zinsbindung wirkt, erklärt der Beitrag Zinsbindung einfach erklärt.
Was eine Immobilie wert ist, klärt der Beitrag Immobilie bewerten lassen. Was eine Maklerleistung umfasst, beschreibt unsere Seite Immobilienmakler. Den Energieausweis behandelt der Beitrag Energieausweis beim Verkauf.
Steuerliche Fragen zum Kauf bleiben hier außen vor. Sie hängen am Einzelfall und gehören ins Gespräch. Auch die Bewertung einer konkreten Anlage ersetzt dieser Text nicht.
Der nächste Schritt
Eine Eigentumswohnung ist eine Entscheidung über Jahrzehnte. Die Unterlagen sagen dir mehr über die Anlage als jedes Exposé. Willst du sie mit jemandem durchgehen, der die Versicherungsseite mitliest? Erstgespräch buchen — kostenfrei und unverbindlich.
