Du willst eine Eigentumswohnung kaufen und fragst dich, worauf du achten musst. Beim Haus zählt vor allem der Zustand des Gebäudes. Bei der Wohnung kommt etwas dazu: die Gemeinschaft, in die du eintrittst. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG).
Dieser Text ordnet die Punkte, die es beim Einfamilienhaus so nicht gibt. Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse, Verwalter, Versicherung. Preise nennen wir nicht — die hängen an Lage und Objekt.
Was du beim Kauf tatsächlich erwirbst
Du kaufst zwei Dinge auf einmal. Das Sondereigentum sind die Räume deiner Wohnung; Stellplätze gelten dabei ebenfalls als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG). Dazu kommt dein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG).
Gemeinschaftliches Eigentum sind Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Dach, Fassade und Treppenhaus gehören also nicht dir allein. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können gar kein Sondereigentum sein — auch nicht in deiner Wohnung (§ 5 Abs. 2 WEG).
Für jeden Miteigentumsanteil legt das Grundbuchamt ein eigenes Blatt an (§ 7 Abs. 1 Satz 1 WEG). Das ist dein Wohnungsgrundbuch. Darin steht, welches Sondereigentum zu deinem Anteil gehört (§ 7 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Teilungserklärung und Aufteilungsplan lesen
Die Aufteilung entsteht meist durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Abs. 1 WEG). Diese Teilungserklärung legt fest, was zu welcher Wohnung gehört. Beigefügt ist ein Aufteilungsplan der Baubehörde, der Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftsflächen zeigt (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG).
Lies beide Dokumente vor dem Kauf. Sie beantworten Fragen, die dir sonst erst später auffallen. Gehört der Kellerraum wirklich zur Wohnung? Ist die Fläche vor der Terrasse Sondereigentum oder nur zur Nutzung zugewiesen?
Wichtig ist außerdem, was im Grundbuch steht. Vereinbarungen wirken gegen einen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Beschlüsse binden dich dagegen auch ohne Eintragung (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Du übernimmst also eine Beschlusslage, die du vorher nicht kennst. Es sei denn, du liest sie.
Hausgeld: woraus es besteht
Das Hausgeld ist keine Nebenkostenpauschale. Rechtlich sind es Vorschüsse, über die die Wohnungseigentümer beschließen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Grundlage ist ein Wirtschaftsplan des Verwalters für ein Kalenderjahr mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Maßgeblich ist das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Für einzelne Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Nach Ablauf des Jahres folgt die Abrechnung. Der Verwalter stellt eine Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan auf (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Eigentümer beschließen dann über Nachschüsse oder eine Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ein niedriges Hausgeld ist deshalb kein Vorteil, wenn es die tatsächlichen Kosten nicht deckt.
Die Erhaltungsrücklage und was passiert, wenn sie nicht reicht
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ebenso gehört die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dazu (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellt der Verwalter einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 Satz 1 WEG).
Dieser Bericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 Satz 2 WEG). Reicht die Rücklage für ein Dach oder eine Heizung nicht, beschließen die Eigentümer über zusätzliches Geld (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das trifft dich nach deinem Anteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Genau hier entscheidet sich, ob ein günstiger Kaufpreis günstig bleibt.
Bei baulichen Veränderungen gilt eine eigene Ordnung. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, können beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Für die Kostenverteilung kommt es dann auf die Mehrheit an. Trägt der Beschluss mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile, zahlen alle nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Amortisieren sich die Kosten in angemessener Zeit, zahlen ebenfalls alle (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG), sonst nur die Eigentümer, die die Veränderung beschlossen haben (§ 21 Abs. 3 Satz 1 WEG).
Welche Unterlagen du vor dem Notartermin sehen willst
Der Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Bis zu diesem Termin solltest du die Unterlagen gelesen haben.
Das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hat nur, wer schon Wohnungseigentümer ist (§ 18 Abs. 4 WEG). Als Kaufinteressent hast du es nicht. Du bekommst die Papiere also über die Verkäuferseite. Oder du bekommst sie nicht — auch das ist ein Befund.
Diese Unterlagen lohnen den Aufwand:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen (§ 8 Abs. 1 WEG).
- Beschluss-Sammlung mit dem Wortlaut der verkündeten Beschlüsse (§ 24 Abs. 7 Satz 1 WEG).
- Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen der letzten Jahre (§ 28 Abs. 1, 2 WEG).
- Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 Satz 1 WEG).
- Niederschriften der Versammlungen, die unverzüglich aufzunehmen sind (§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG).
- Grundbuchauszug, in dem die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ausdrücklich stehen muss (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG).
Ein Punkt fehlt in vielen Exposés. Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass eine Veräußerung die Zustimmung anderer braucht (§ 12 Abs. 1 WEG). Ohne sie ist der Verkauf unwirksam, versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 WEG).
Wie in der Gemeinschaft entschieden wird
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie kann Rechte erwerben, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG). Entschieden wird in der Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG).
Der Verwalter beruft sie mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Die Einberufung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 Satz 1 und 2 WEG). Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG).
Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Das Gesetz gibt dabei jedem Wohnungseigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümer können davon abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Lies deshalb nach, wie in dieser Anlage gezählt wird.
Passt dir ein Beschluss nicht, läuft eine kurze Uhr. Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 Satz 1 WEG). Begründen musst du sie binnen zweier Monate (§ 45 Satz 1 WEG). Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Der Verwalter: wer ihn bestellt und was er darf
Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Abberufen werden kann er jederzeit (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG).
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Er trifft Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne eigenen Beschluss (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Dasselbe gilt, wenn eine Frist zu wahren oder ein Nachteil abzuwenden ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
Seit der Reform gibt es den zertifizierten Verwalter. So bezeichnen darf sich, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung bestanden hat (§ 26a Abs. 1 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört seine Bestellung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Eine Ausnahme greift nur, wenn drei Dinge zusammentreffen. Die Anlage hat weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist Verwalter, und weniger als ein Drittel verlangt die Zertifizierung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Unterstützt und überwacht wird der Verwalter vom Verwaltungsbeirat (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung von ihm geprüft werden (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ob es einen gibt, zeigen die Protokolle.
Welche Versicherung die Gemeinschaft trägt
Hier liegt der Punkt, den viele beim Wohnungskauf übersehen. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Dazu kommt die Absicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Diese Verträge schließt die Gemeinschaft, nicht du allein.
Deine eigene Seite bleibt davon unberührt. Die gesetzliche Vorgabe deckt das gemeinschaftliche Eigentum, nicht dein Sondereigentum (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Was eine Police darüber hinaus einschließt, steht in ihrem Vertrag und nicht im Gesetz. Prüfe deshalb getrennt, was in deinen Räumen abgesichert ist. Was eine Gebäudepolice trägt, erklärt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung.
Ein Unterschied betrifft den Kauf selbst. Veräußert der Versicherungsnehmer die versicherte Sache, tritt der Erwerber in den Vertrag ein (§ 95 Abs. 1 VVG). Für die Gebäudepolice der Gemeinschaft greift das regelmäßig nicht: Versicherungsnehmerin ist die rechtsfähige Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG). Sie wechselt beim Wohnungsverkauf nicht. Für deinen Hausrat und deine Privathaftpflicht sorgst du selbst.
Vier Fälle, vier Antworten
Ersterwerb vom Bauträger. Du kaufst in einer Anlage, die gerade erst aufgeteilt wurde (§ 8 Abs. 1 WEG). Eine Beschluss-Sammlung und Jahresabrechnungen gibt es noch nicht. Vorhanden sind die Teilungserklärung und ein erster Wirtschaftsplan. Prüfe hier besonders, wie die Stimmen verteilt sind (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Anlage ohne Verwalter. Fehlt ein Verwalter, vertreten die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Dann führt der Vorsitzende der Versammlung die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 8 Satz 2 WEG). Das kann gut funktionieren. Es bedeutet aber, dass du selbst mitarbeitest.
Wallbox am Stellplatz. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge verlangen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Kosten trägst du dann allein, dir allein gebühren aber auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG).
Vermietung der Wohnung. Mit deinem Sondereigentum kannst du nach Belieben verfahren; das Vermieten ist ausdrücklich genannt (§ 13 Abs. 1 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört aber auch eine Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Welche Policen als Vermieterin oder Vermieter dazukommen, zeigt unser Beitrag zu Versicherungen für Vermieter.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Wie du die Wohnung finanzierst, steht hier nicht. Die Baufinanzierung begleiten wir über einen externen Finanzierungspartner. Den Rahmen beschreibt unsere Seite Baufinanzierung. Wie eine Zinsbindung wirkt, erklärt der Beitrag Zinsbindung einfach erklärt.
Was eine Immobilie wert ist, klärt der Beitrag Immobilie bewerten lassen. Was eine Maklerleistung umfasst, beschreibt unsere Seite Immobilienmakler. Den Energieausweis behandelt der Beitrag Energieausweis beim Verkauf.
Steuerliche Fragen zum Kauf bleiben hier außen vor. Sie hängen am Einzelfall und gehören ins Gespräch. Auch die Bewertung einer konkreten Anlage ersetzt dieser Text nicht.
Der nächste Schritt
Eine Eigentumswohnung ist eine Entscheidung über Jahrzehnte. Die Unterlagen sagen dir mehr über die Anlage als jedes Exposé. Willst du sie mit jemandem durchgehen, der die Versicherungsseite mitliest? Erstgespräch buchen — kostenfrei und unverbindlich.
