Versicherungen für Vermieter sind nicht dieselben wie für Selbstnutzer. Mit dem Mietvertrag ändert sich deine Rolle. Aus dem Bewohner wird jemand, dessen Gebäude andere Menschen täglich nutzen.
Das hat zwei Folgen. Deine Haftung wird breiter, weil fremde Personen im Haus ein- und ausgehen. Und ein Teil deiner Kosten wird abrechenbar, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Ein Hinweis vorweg. Dieser Text ordnet die Rechtslage und nennt zu jeder Aussage die Norm. Verbindlich ist am Ende dein Vertrag, nicht dieser Beitrag.
Warum die Vermietung deine Haftung verschiebt
Der Ausgangspunkt gilt für jeden. Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Eigentum oder die Gesundheit eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den Schaden ersetzen (§ 823 Abs. 1 BGB). Als Vermieter triffst du auf diese Regel nur häufiger.
Für Gebäude steht daneben eine eigene Norm. Stürzt ein Gebäude ein oder lösen sich Teile davon, ersetzt der Besitzer des Grundstücks den Schaden (§ 836 Abs. 1 Satz 1 BGB). Voraussetzung ist eine fehlerhafte Errichtung oder eine mangelhafte Unterhaltung. Besitzer in diesem Sinne ist der Eigenbesitzer (§ 836 Abs. 3 BGB).
Die Norm nennt genau einen Ausweg. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat (§ 836 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Gesetz formuliert die Entlastung damit als Ausnahme, nicht als Regel.
Die Verantwortung endet auch nicht sofort mit dem Besitz. Ein früherer Besitzer haftet, wenn der Einsturz innerhalb eines Jahres nach dem Ende seines Besitzes eintritt (§ 836 Abs. 2 BGB). Auch hier führt der Weg über die beobachtete Sorgfalt.
Und die Pflicht kann wandern. Wer die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernimmt, ist in gleicher Weise verantwortlich (§ 838 BGB). Eine Hausverwaltung kann damit in dieselbe Haftung rücken.
Ein Sonderfall betrifft das Erbbaurecht. Besitzt jemand auf einem fremden Grundstück in Ausübung eines Rechts ein Gebäude, trifft ihn diese Verantwortlichkeit (§ 837 BGB). Sie tritt dann an die Stelle der Haftung des Grundstücksbesitzers. Wer mit Erbbaurecht vermietet, klärt die Zuordnung besser vor dem ersten Schaden.
Welche Police diese Haftung trägt
Für dieses Risiko gibt es einen eigenen Vertrag. Die Betriebskostenverordnung nennt ihn ausdrücklich: die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug (§ 2 Nr. 13 BetrKV). In der Praxis findest du sie meist unter dem Namen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Sie ist etwas anderes als deine Gebäudepolice. Bei der Haftpflichtversicherung stellt der Versicherer dich von Ansprüchen frei, die ein Dritter aufgrund deiner Verantwortlichkeit geltend macht (§ 100 VVG). Unbegründete Ansprüche wehrt er ab (§ 100 VVG).
Die Gebäudepolice steht auf der anderen Seite. Sie betrifft dein eigenes Gebäude, nicht die Ansprüche Dritter. Wie sich die Zuständigkeit bei Selbstnutzung verschiebt, zeigt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung.
Was du dem Mieter schuldest — und wann die Miete ausfällt
Deine Pflicht endet nicht mit der Übergabe. Du hast die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Und du hast sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Diese Erhaltungspflicht ist der Grund, warum ein Gebäudeschaden zweimal wehtut. Der erste Teil ist die Reparatur. Der zweite Teil steht in der Norm darunter.
Hebt ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf, ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ist die Tauglichkeit nur gemindert, schuldet er eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Bei Wohnraum lässt sich das nicht wegverhandeln. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Der Mietausfall ist damit kein Sonderfall, sondern die gesetzliche Folge eines Mangels.
Ob und wie weit sich dieser Ausfall absichern lässt, hängt an deinen Bedingungen. Wie die Musterbedingungen das für Wohnräume ziehen, zeigt unser Beitrag zur Elementarschadenversicherung.
Der Öltank: eine Haftung ohne Verschulden
Ein Öltank ist eine Anlage, die dazu bestimmt ist, Stoffe zu lagern (§ 89 Abs. 2 Satz 1 WHG). Gelangen aus einer Anlage Stoffe in ein Gewässer und verändern die Wasserbeschaffenheit nachteilig, ersetzt der Betreiber den Schaden (§ 89 Abs. 2 Satz 1 WHG). Auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an.
Die Vorschrift kennt eine einzige Ausnahme. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Schaden durch höhere Gewalt verursacht wird (§ 89 Abs. 2 Satz 3 WHG). Sonst bleibt es bei der Haftung des Betreibers.
Daneben steht der allgemeine Fall. Wer auf ein Gewässer einwirkt und die Wasserbeschaffenheit nachteilig verändert, ersetzt den Schaden ebenfalls (§ 89 Abs. 1 Satz 1 WHG). Haben mehrere eingewirkt, haften sie als Gesamtschuldner (§ 89 Abs. 1 Satz 2 WHG).
Nicht zufällig nennt die Betriebskostenverordnung den Öltank ausdrücklich neben dem Gebäude (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Das Gesetz behandelt ihn als eigenes Risiko.
Welche Kosten du auf die Betriebskosten umlegen darfst
Umgelegt wird nichts automatisch. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ohne diese Vereinbarung bleibt die Last bei dir.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV). Dazu zählen auch die Kosten aus dem bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks (§ 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV). Der zugehörige Katalog steht in § 2 BetrKV. Nummer 13 nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.
Dazu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden. Ebenso die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Zwei Blöcke sind ausdrücklich ausgenommen. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ebenso wenig (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
Für alles Übrige gibt es eine Auffangnummer. Sonstige Betriebskosten sind solche im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Ob eine einzelne Police darunter fällt, ist eine Frage des Einzelfalls.
Wie diese Kosten beim Mieter ankommen
Zunächst liegen die Lasten bei dir. Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks gehört namentlich die Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
Die Form der Weitergabe ist ebenfalls geregelt. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden (§ 556 Abs. 2 Satz 1 BGB). Vorauszahlungen dürfen dabei nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Auch eigene Arbeit darf hineinfließen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Wer Eigenleistung erbringt, muss sie also nicht mit null ansetzen.
Zwei Pflichten kommen bei der Abrechnung dazu. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Und die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Diese Frist hat Zähne. Nach ihrem Ablauf ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ausgenommen ist der Fall, dass du die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hast. Eine spät verbuchte Beitragserhöhung deiner Gebäudepolice kann aus unserer Sicht deshalb an dir hängen bleiben.
Drei Fälle, drei Konsequenzen
Die Normen oben wirken erst im konkreten Fall. Drei Konstellationen zeigen, was sie praktisch bedeuten:
- Einliegerwohnung im selbstbewohnten Haus: Du wohnst oben, unten wohnt ein Mieter. Für den vermieteten Teil triffst du die Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Konsequenz: Dein Haus fällt nicht mehr eindeutig unter die reine Selbstnutzung, und die Zuständigkeit für Haftungsfälle gehört geprüft.
- Geerbtes Mehrfamilienhaus mit alter Ölheizung: Der Tank lagert Stoffe im Sinne des § 89 Abs. 2 Satz 1 WHG. Läuft Öl ins Grundwasser, haftet der Betreiber ohne Verschulden. Die Konsequenz: Diese Anlage gehört auf die Liste, bevor die erste Miete eingeht.
- Vermieterin nach einem Leitungswasserschaden: Die Wohnung ist unbewohnbar, der Mieter ist von der Miete befreit (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Finanzierung läuft weiter. Die Konsequenz: Der Ausfall trifft deine Liquidität, nicht den Gebäudevertrag.
Was der Mieter selbst versichert
Nicht jeder Schaden im Haus ist deiner. Der Hausrat des Mieters gehört ihm. Wie die Summe dort richtig steht, zeigt unser Beitrag zur Hausratversicherung.
Auch die persönliche Haftung deines Mieters ist seine Sache. Einen Überblick dazu gibt unsere Seite zur Privathaftpflicht. Seine Verträge ersetzen deine eigenen aber nicht.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Drei Fragen bleiben hier bewusst offen. Sie stehen an anderer Stelle:
- Deckungsumfang: Was eine Gebäudepolice im Einzelnen trägt, steht in unserem Beitrag zur Wohngebäudeversicherung.
- Leerstand: Wann eine unbewohnte Wohnung zur Gefahrerhöhung wird, ist im selben Beitrag behandelt.
- Marktwert: Was deine Immobilie wert ist, klärt unser Beitrag zur Immobilienbewertung.
Nicht behandelt sind außerdem die steuerlichen Fragen der Vermietung. Werbungskosten und Abschreibung gehören zu deinem Steuerberater. Beiträge und Deckungssummen nennen wir hier ebenfalls nicht.
Der nächste Schritt
Als Vermieter hältst du mehrere Verträge nebeneinander. In der Praxis betrifft einer das Gebäude, einer deine Haftung, einer deine Einnahmen. Lücken entstehen aus unserer Sicht dort, wo zwei Verträge aneinandergrenzen.
Wir sind unabhängige Versicherungsmakler. Wir lesen deine Verträge mit dir und suchen genau diese Kanten. Einen Überblick über alle Sparten gibt unsere Seite zu den Versicherungen, die Sparte im Besonderen unsere Seite zur Wohngebäudeversicherung.
Den geordneten Durchgang durch deinen Bestand bekommst du beim kostenlosen Versicherungscheck — bequem von zu Hause aus oder bei uns vor Ort. Kostenlosen Check starten — Termin vereinbaren. Kostenfrei und unverbindlich.
Quellen und Stand: BGB, BetrKV, VVG und WHG in der amtlichen Fassung auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 03.09.2026.
