Wer eine Immobilie verkauft, braucht fast immer einen Energieausweis. Die Pflicht steht im Gesetz und hängt nicht am guten Willen. Sie greift, sobald ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft werden soll (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG).
Dieser Beitrag erklärt, wann die Pflicht greift und wann nicht. Er zeigt, welche Ausweisart du nehmen darfst. Und er nennt die Angaben, die in jede Immobilienanzeige gehören.
Das Gesetz heißt seit 2026 anders
Bis in den Sommer 2026 hieß das Gesetz Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Dieser Kurzname ist nicht mehr aktuell. Heute heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG.
Das GModG gilt seit dem 29. Juli 2026. Das schreibt die Verbraucherzentrale mit Stand vom 21. August 2026. Geändert hat das Gesetz zuletzt Artikel 1 eines Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Das Ausfertigungsdatum bleibt der 8. August 2020.
Für dich als Verkäufer zählt der heute geltende Wortlaut. Alle Fundstellen unten zitieren ihn. Die Vorschriften zum Energieausweis stehen in Teil 5 des Gesetzes. Rechtsstand dieses Beitrags ist der 7. September 2026.
Wann die Pflicht beim Verkauf greift
Das Gesetz knüpft an den Vorgang an, nicht an das Alter des Hauses. Soll ein bebautes Grundstück verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG). Dasselbe gilt für Wohnungs- und Teileigentum. Auch die Vermietung, die Verpachtung und das Leasing lösen die Pflicht aus.
Eine Ausnahme steht direkt daneben. Ein neuer Ausweis ist nicht nötig, wenn für das Gebäude bereits ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG). Du musst also zuerst in die Unterlagen schauen.
Bezugsgröße ist dabei das Gebäude, nicht die einzelne Wohnung. Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 Satz 1 GModG). Verkaufst du eine Eigentumswohnung, brauchst du den Ausweis des ganzen Hauses. In der Praxis fragst du ihn deshalb bei der Hausverwaltung an.
Vorlegen und übergeben: zwei verschiedene Pflichten
Der Ausweis muss nicht nur existieren. Er muss auch zum richtigen Zeitpunkt beim Interessenten ankommen. Das Gesetz regelt den Zeitpunkt dafür ausdrücklich.
Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis oder eine Kopie vorzulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GModG). Diese Pflicht trifft den Verkäufer und ebenso den Immobilienmakler. Ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt dafür auch (§ 80 Abs. 4 Satz 2 GModG).
Ohne Besichtigung gilt eine eigene Regel. Findet keine statt, ist unverzüglich vorzulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 3 GModG). Fordert ein Interessent die Vorlage, ist ebenfalls unverzüglich zu liefern (§ 80 Abs. 4 Satz 4 GModG).
Nach dem Kaufvertrag folgt der letzte Schritt. Unverzüglich nach Abschluss ist dem Käufer der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG). Vorlegen und Übergeben sind also zwei getrennte Vorgänge.
Bei kleinen Wohngebäuden kommt eine Besonderheit hinzu. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen hat der Käufer nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch zu führen (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GModG). Vorausgesetzt ist, dass eine berechtigte Person es als einzelne Leistung unentgeltlich anbietet.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: du hast nicht immer die Wahl
Es gibt zwei Ausweisarten. Der Energiebedarfsausweis rechnet, der Energieverbrauchsausweis misst. Beide sind nach denselben Vorschriften auszustellen (§ 79 Abs. 1 Satz 2 GModG).
Der Bedarfsausweis stützt sich auf den berechneten Energiebedarf des Gebäudes (§ 81 GModG). Er beschreibt damit die Bausubstanz und die Anlagentechnik. Das Heizverhalten der Bewohner spielt hier keine Rolle.
Der Verbrauchsausweis arbeitet anders. Er beruht auf dem tatsächlich erfassten Endenergieverbrauch (§ 82 Abs. 1 GModG). Zugrunde zu legen sind Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten (§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG). Das Ende dieser jüngsten Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG).
In einem Fall entfällt die Wahl. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Bedarfsausweis auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG). Der Zeitpunkt des Bauantrags ist hier also die entscheidende Angabe.
Die Regel hat wiederum eine Rückausnahme. Sie gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Baufertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt hat (§ 80 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 GModG). Sie gilt ebenfalls nicht, wenn spätere Änderungen es auf dieses Niveau gebracht haben (§ 80 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 GModG).
Was in der Immobilienanzeige stehen muss
Die zweite Pflicht wird oft übersehen. Sie betrifft die Anzeige, nicht die Besichtigung. Wird vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt ein Energieausweis vor, sind Pflichtangaben aufzunehmen (§ 87 Abs. 1 GModG).
Für ein Wohngebäude verlangt das Gesetz fünf Angaben. Sie stammen alle aus dem Ausweis selbst:
- Ausweisart — Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis (§ 87 Abs. 1 Nr. 1 GModG)
- Kennwert — der genannte Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch (§ 87 Abs. 1 Nr. 2 GModG)
- Energieträger — die wesentlichen Energieträger für die Heizung (§ 87 Abs. 1 Nr. 3 GModG)
- Baujahr — das im Energieausweis genannte Baujahr (§ 87 Abs. 1 Nr. 4 GModG)
- Effizienzklasse — die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 Nr. 5 GModG)
Die Pflicht trifft nicht nur dich. Sie trifft ebenso den Makler, wenn er die Veröffentlichung verantwortet (§ 87 Abs. 1 GModG). Bei einem Nichtwohngebäude sind Wärme und Strom getrennt auszuweisen (§ 87 Abs. 2 GModG).
Wer die Pflichtangaben nicht sicherstellt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG). Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG). Das ist der Rahmen des Gesetzes, keine Prognose für den Einzelfall.
Zehn Jahre gültig — und trotzdem manchmal vorher wertlos
Ein Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen (§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG). Diese Frist läuft ab der Ausstellung. Nach ihrem Ablauf brauchst du beim Verkauf einen neuen.
Vorzeitig kann die Gültigkeit enden. Der Ausweis verliert sie, wenn nach § 80 Abs. 2 GModG ein neuer erforderlich wird (§ 79 Abs. 3 Satz 2 GModG). Das betrifft bestimmte Änderungen am Bestandsgebäude mit anschließender Neuberechnung.
Ein Blick auf das Ablaufdatum lohnt sich deshalb früh. Es steht als Pflichtangabe im Ausweis selbst (§ 85 Abs. 1 Nr. 3 GModG). Ebenso enthalten sind die Registriernummer und die Anschrift des Gebäudes (§ 85 Abs. 1 Nr. 4 und 5 GModG).
Wer den Ausweis ausstellen darf
Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen. Das Gesetz benennt die berechtigten Personen einzeln (§ 88 Abs. 1 GModG). Dazu zählen etwa Nachweisberechtigte nach Landesrecht und bestimmte Hochschulabsolventen.
Auch Handwerksmeister aus Bau- und anlagentechnischen Gewerken können dazugehören (§ 88 Abs. 1 Nr. 3 GModG). Sie müssen zusätzlich eine der Voraussetzungen aus § 88 Abs. 2 GModG erfüllen. Dazu zählt etwa eine erfolgreiche Schulung im energiesparenden Bauen. Eine weitere Gruppe kommt über § 88 Abs. 5 GModG hinzu.
Die Datenqualität ist geteilte Verantwortung. Stellt der Eigentümer die Daten bereit, hat er für ihre Richtigkeit Sorge zu tragen (§ 83 Abs. 3 Satz 1 GModG). Der Aussteller muss sie sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden (§ 83 Abs. 3 Satz 2 GModG).
Drei Fälle, drei Antworten
Altbau ohne Sanierung: ein Reihenmittelhaus, Bauantrag von 1968, nie energetisch modernisiert. Hier greift die Sonderregel für alte kleine Wohngebäude. Ein Bedarfsausweis ist auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG). Ein Verbrauchsausweis reicht in diesem Fall nicht.
Wohnung im Mehrparteienhaus: eine Eigentumswohnung von 1995, zwölf Parteien im Haus. Die Sonderregel greift nicht, denn das Gebäude hat mehr als vier Wohnungen. Der Ausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 Satz 1 GModG). In der Praxis führt der Weg dorthin über die Hausverwaltung.
Kleines Gebäude: ein geerbtes Gartenhaus mit 45 Quadratmetern Nutzfläche. Ein kleines Gebäude hat nicht mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche (§ 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG). Auf ein kleines Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4 Satz 1 GModG). Ein Energieausweis ist hier also nicht gefordert.
Wo die Pflicht nicht greift
Zwei Ausnahmen nennt das Gesetz ausdrücklich. Die erste ist das kleine Gebäude nach der Definition oben. Die zweite betrifft geschützte Bausubstanz.
Beim Baudenkmal sind § 80 Abs. 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG). Ein Baudenkmal ist ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine geschützte Gebäudemehrheit (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 GModG). Ob dein Haus darunterfällt, entscheidet also Landesrecht.
Beides sind enge Ausnahmen. Sie ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls. Im Zweifel klärst du das vor der ersten Anzeige, nicht danach.
Was der Energieausweis nicht leistet
Der Ausweis ist kein Gutachten und kein Sanierungsplan. Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes (§ 79 Abs. 1 Satz 1 GModG). Sie sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.
Überschlägig ist dabei das entscheidende Wort. Zwei Häuser mit ähnlichem Kennwert können sich im Alltag deutlich unterscheiden. Der Ausweis enthält aber Modernisierungsempfehlungen, sofern solche Maßnahmen möglich sind (§ 84 Abs. 1 Satz 1 GModG).
Für den Preis ist der Ausweis ein Baustein unter vielen. Wie der Wert einer Immobilie überhaupt entsteht, zeigt unser Beitrag dazu, wie der Marktwert einer Immobilie ermittelt wird. Beides gehört beim Verkauf zusammen.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Dieser Text erklärt die Ausweispflicht beim Verkauf. Er sagt nichts über Sanierungspflichten und Förderprogramme. Er nennt außerdem keine Preise für die Ausstellung.
Der Ablauf einer Vermarktung steht ebenfalls nicht hier. Was ein Makler übernimmt und wie der Verkauf abläuft, liest du auf unserer Seite zum Immobilienmakler in Südbaden. Wie du das Gebäude nach dem Kauf absicherst, erklärt der Beitrag zur Wohngebäudeversicherung und ihrer Deckung.
Für vermietete Objekte gelten daneben eigene Fragen. Welche Policen dort eine Rolle spielen, steht im Beitrag zu den Versicherungen für Vermieter. Die Finanzierung der Käuferseite läuft bei uns über einen externen Finanzierungspartner und ist auf der Seite zur Baufinanzierung beschrieben.
Der nächste Schritt
Ein Verkauf hat viele bewegliche Teile. Der Energieausweis ist einer davon, und er ist früh fällig. Wer ihn erst beim Notartermin sucht, hat schon Zeit verloren.
Wir ordnen mit dir ein, was vor der ersten Anzeige zu klären ist. Erstgespräch buchen — kostenfrei und unverbindlich.
