Wenn du deine Immobilie bewerten lassen willst, geht es um eine gesetzlich definierte Größe. Der Marktwert ist kein Bauchgefühl und kein Wunschpreis. Das Baugesetzbuch nennt ihn Verkehrswert und beschreibt ihn genau (§ 194 BauGB).
Dieser Text erklärt, wie dieser Wert entsteht. Welche Verfahren zulässig sind, woher die Daten stammen und was den Wert verschiebt. Konkrete Preise nennen wir nicht — die hängen am Objekt und am Stichtag.
Was „Marktwert” im Gesetz wirklich bedeutet
Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage. Verkehrswert und Marktwert sind dabei dasselbe. Das Gesetz setzt beide Begriffe ausdrücklich gleich.
Ein Halbsatz darin wird oft überlesen. Der Wert entsteht ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Deine Eile zählt also nicht mit. Die Erinnerungen an das Elternhaus zählen ebenfalls nicht.
Dazu kommt ein Zeitbezug. Zugrunde gelegt werden die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag (§ 2 Abs. 1 ImmoWertV). Eine Bewertung ist damit immer eine Momentaufnahme. Sie altert, sobald sich der Markt bewegt.
Die drei zugelassenen Verfahren — und wann welches passt
Bei der Wertermittlung gibt es keine freie Methodenwahl. Grundsätzlich sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere davon heranzuziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts und nach der Eignung der verfügbaren Daten. Und sie ist zu begründen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
Am Ende steht ein Abwägungsschritt. Der Verkehrswert wird aus den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit ermittelt (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV). Zwei Verfahren können also nebeneinander laufen.
Vergleichswertverfahren
Hier zählt, was vergleichbare Objekte tatsächlich gekostet haben. Der Vergleichswert wird aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt (§ 24 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Bei der Bodenwertermittlung kann daneben oder stattdessen ein angepasster Bodenrichtwert dienen (§ 24 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
Das Verfahren lebt von der Datenmenge. In einem Quartier mit vielen ähnlichen Wohnungen ist diese Anzahl meist vorhanden. Bei einem einzelnen alten Hof im Schwarzwald wird sie erfahrungsgemäß knapp.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten zählt der Ertrag. Der Ertragswert wird auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Achte auf das Wort „marktüblich”. Ausgangspunkt ist nicht zwingend deine tatsächliche Miete.
In die Rechnung fließen vier Größen ein. Das sind Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und der angepasste Liegenschaftszinssatz (§ 27 Abs. 2 ImmoWertV). Für die Ermittlung stehen drei Varianten zur Wahl: das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren (§ 27 Abs. 5 ImmoWertV).
Sachwertverfahren
Hier geht es um die Substanz. Der Sachwert ergibt sich aus den vorläufigen Sachwerten der Anlagen und dem Bodenwert (§ 35 Abs. 1 ImmoWertV). Addiert werden bauliche Anlagen, bauliche Außenanlagen und der Bodenwert (§ 35 Abs. 2 ImmoWertV).
Diese Summe allein wäre marktfern. Deshalb folgt eine Marktanpassung über einen objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor (§ 35 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV).
Woher die Zahlen stammen: Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung
Die Datenbasis ist öffentlich organisiert. Zur Ermittlung von Grundstückswerten werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet (§ 192 Abs. 1 BauGB). Sie führen die Kaufpreissammlung, werten sie aus und ermitteln Bodenrichtwerte (§ 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB).
Diese Sammlung entsteht nicht aus Inseraten. Jeder Vertrag über die entgeltliche Übertragung von Grundstückseigentum geht in Abschrift von der beurkundenden Stelle an den Gutachterausschuss (§ 195 Abs. 1 Satz 1 BauGB). In die Sammlung gehen damit beurkundete Verträge ein, keine Inserate.
Aus der Auswertung entstehen weitere Rechengrößen. Dazu gehören Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren, letztere insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB). Genau diese Größen brauchen Ertragswert- und Sachwertverfahren.
Bodenrichtwerte werden flächendeckend aus der Kaufpreissammlung abgeleitet (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). In bebauten Gebieten gelten sie für den Boden, als wäre er unbebaut (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ermittelt werden sie zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn nichts Häufigeres bestimmt ist (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB).
Und du kommst an sie heran. Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jedermann kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).
Wer im Gutachterausschuss sitzt — und warum das zählt
Die Besetzung ist geregelt, nicht beliebig. Ein Gutachterausschuss besteht aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern (§ 192 Abs. 2 BauGB). Sie sollen in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein.
Dazu kommt eine Trennungsregel. Die Gutachter dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke jener Gebietskörperschaft befasst sein, für die der Ausschuss gebildet ist (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Hauptamtliche Grundstücksverwaltung und Bewertung sind damit personell getrennt.
Für Bodenrichtwerte gilt eine zusätzliche Vorgabe. Dann ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung hinzuzuziehen (§ 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Die Gutachterausschüsse bedienen sich dabei einer Geschäftsstelle (§ 192 Abs. 4 BauGB).
Als Eigentümer bleibst du dabei nicht außen vor. Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden (§ 193 Abs. 4 BauGB). Auch Gerichte und Justizbehörden können ein Gutachten beantragen (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB).
Unbebautes Grundstück: der Entwicklungszustand entscheidet
Bei einem Bauplatz oder einer Wiese läuft die Bewertung anders. Der Entwicklungszustand kann zu den Grundstücksmerkmalen zählen (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV). Die Verordnung kennt dafür vier Stufen.
Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind land- oder forstwirtschaftlich nutzbar, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein (§ 3 Abs. 1 ImmoWertV). Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten (§ 3 Abs. 2 ImmoWertV). Maßgeblich sind dafür vor allem der Stand der Bauleitplanung und die städtebauliche Entwicklung des Gebiets.
Rohbauland ist für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber seine Erschließung ist noch nicht gesichert (§ 3 Abs. 3 ImmoWertV). Dasselbe gilt für Flächen, die nach Lage, Form oder Größe unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar (§ 3 Abs. 4 ImmoWertV).
Daneben gibt es einen Auffangfall. Sonstige Flächen lassen sich keinem dieser vier Zustände zuordnen (§ 3 Abs. 5 ImmoWertV).
Diese Einstufung ist kein Etikett. Bodenrichtwerte werden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands ermittelt (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Drei Fälle, drei Wege zum Wert
Das geerbte Reihenhaus in einer Erbengemeinschaft. Ihr braucht einen Wert, den alle Beteiligten akzeptieren. Der Gutachterausschuss erstattet Verkehrswertgutachten auf Antrag der Eigentümer und der Pflichtteilsberechtigten (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Die Konsequenz: Ihr könnt ein solches Gutachten beantragen, bevor der Streit über den Preis beginnt. Bindend ist es aber nicht, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).
Das vermietete Dreifamilienhaus mit langjährigen Mietern. Ausgangspunkt ist die marktüblich erzielbare Miete (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Eine stark abweichende Ertragslage verschwindet damit nicht aus der Bewertung. Ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal kann gerade bei besonderen Ertragsverhältnissen vorliegen (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ImmoWertV). Die Konsequenz: Berücksichtigt werden solche Merkmale, soweit noch nicht anderweitig geschehen, insbesondere über marktübliche Zu- oder Abschläge (§ 8 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV).
Das unsanierte Elternhaus aus den Sechzigern. Für ein Einfamilienhaus ohne Vergleichsfälle liegt aus unserer Sicht das Sachwertverfahren nahe. Für genau diese Objektart führt der Gutachterausschuss Sachwertfaktoren (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB). Die Konsequenz: Der Zustand schlägt über die Restnutzungsdauer durch. Unterlassene Instandhaltung kann sie verkürzen, Modernisierungen können sie verlängern (§ 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV).
Was den Wert konkret verschiebt
Der Zustand ist kein weiches Kriterium. Zu den Grundstücksmerkmalen können Ausstattung und Qualität der baulichen Anlagen zählen, ausdrücklich einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit (§ 2 Abs. 3 Nr. 10 Buchstabe d ImmoWertV). Auch Alter, Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer stehen in dieser Liste (§ 2 Abs. 3 Nr. 10 Buchstabe f ImmoWertV).
Daneben gibt es Sonderfälle mit eigenem Hebel. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können bei Baumängeln und Bauschäden vorliegen (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ImmoWertV). Ebenso bei Bodenverunreinigungen (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 4 ImmoWertV). Und bei grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 6 ImmoWertV).
Das betrifft mehr Eigentümer, als du vielleicht denkst. Ein Wegerecht im Grundbuch gehört dazu. Ein eingetragenes Wohnrecht der Eltern ebenfalls. Auch grundstücksgleiche Rechte sind eigenständige Gegenstände der Wertermittlung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV).
Onlinerechner, Preiseinschätzung, Verkehrswertgutachten
Diese drei Dinge landen oft in einem Topf. Sie sind aber verschieden.
Ein Verkehrswertgutachten folgt der ImmoWertV. Es begründet die Verfahrenswahl und macht sie damit nachprüfbar (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Die beiden anderen leisten aus unserer Sicht etwas anderes. Eine Preiseinschätzung im Maklerauftrag zielt auf die Vermarktung. Ein Onlinerechner liefert eine schnelle Zahl aus wenigen Eingaben.
Keines der drei ist per se falsch. Entscheidend ist, wofür du das Ergebnis brauchst. Für eine Erbauseinandersetzung gilt eine andere Anforderung als für ein Exposé.
Bei uns als Immobilienmakler steht diese Einordnung am Anfang. Für die Region gibt es dazu eine eigene Übersicht als Immobilienmakler in Freiburg.
Zwei rechtliche Punkte gehören hierher. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke vermittelt, braucht eine Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). Und ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB).
Warum Marktwert und Verkaufspreis auseinanderfallen
Der Marktwert beschreibt einen erzielbaren Preis, keinen erzielten. Persönliche Verhältnisse bleiben bei der Ermittlung außen vor (§ 194 BauGB). Im echten Verkauf wirken sie trotzdem. Zeitdruck auf einer Seite kann das Ergebnis verschieben.
Dazu kommt der Stichtagsbezug (§ 2 Abs. 1 ImmoWertV). Zwischen Bewertung und Notartermin können Monate liegen.
Und ein Gutachten setzt keinen Preis fest. Gutachten des Gutachterausschusses haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Wir nennen hier keine Quadratmeterpreise und keine Wertspannen für Südbaden. Solche Zahlen altern schnell und hängen am Einzelfall. Die amtlichen Bodenrichtwerte bekommst du bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses (§ 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB).
Der Beleihungswert einer Bank ist etwas anderes als der Marktwert. Eine Obergrenze dafür schreibt das Pfandbriefgesetz vor, und zwar für Pfandbriefbanken und die Werte, mit denen sie Hypothekenpfandbriefe decken. Dort darf der Beleihungswert einen transparent und nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG). Für Banken außerhalb dieses Geschäfts sagt die Norm nichts.
Wie der Beleihungswert in eine Finanzierung hineinspielt, steht in unserem Beitrag zur Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung. Finanzierungen selbst begleiten wir über einen externen Finanzierungspartner.
Steuerliche Fragen sprechen wir hier bewusst nicht an. Erbschaft- und Grunderwerbsteuer gehören in die Hand eines Steuerberaters.
Auch die Unterlagenliste für den Verkauf ist ein eigenes Thema. Was rund um Gebäude und Schäden versichert ist, erklärt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung.
Der nächste Schritt
Kläre zuerst den Zweck. Verkauf, Erbauseinandersetzung, Finanzierung oder reiner Überblick — daraus folgt die nötige Tiefe.
Danach sammelst du die Grundlagen. Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurstücksdaten, Wohnfläche, Baujahr und die Liste der Modernisierungen. Das Baujahr ist dabei nicht optional: Aus ihm ergibt sich das Alter der baulichen Anlage (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV).
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