Wenn du deine Immobilie bewerten lassen willst, geht es um eine gesetzlich definierte Größe. Der Marktwert ist kein Bauchgefühl und kein Wunschpreis. Das Baugesetzbuch nennt ihn Verkehrswert und beschreibt ihn genau.
Dieser Text erklärt, wie dieser Wert entsteht. Welche Verfahren zulässig sind, woher die Daten stammen und was den Wert verschiebt. Konkrete Preise nennen wir nicht — die hängen am Objekt und am Stichtag.
Was „Marktwert” im Gesetz wirklich bedeutet
Nach dem Baugesetzbuch ist der Verkehrswert der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage. Verkehrswert und Marktwert sind dabei dasselbe. Das Gesetz setzt beide Begriffe ausdrücklich gleich.
Ein Halbsatz der gesetzlichen Definition wird oft überlesen. Danach entsteht der Wert ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Deine Eile zählt also nicht mit. Die Erinnerungen an das Elternhaus zählen ebenfalls nicht.
Dazu kommt ein Zeitbezug. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, werden die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt. Eine Bewertung ist damit immer eine Momentaufnahme. Sie altert, sobald sich der Markt bewegt.
Die drei zugelassenen Verfahren — und wann welches passt
Bei der Wertermittlung gibt es keine freie Methodenwahl. Nach der ImmoWertV sind grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere davon heranzuziehen. Die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts und nach der Eignung der verfügbaren Daten. Und sie ist zu begründen.
Am Ende steht ein Abwägungsschritt. Die Verordnung verlangt, den Verkehrswert aus den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. Zwei Verfahren können also nebeneinander laufen.
Vergleichswertverfahren
Hier zählt, was vergleichbare Objekte tatsächlich gekostet haben. Nach der ImmoWertV wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Bei der Bodenwertermittlung kann daneben oder stattdessen ein angepasster Bodenrichtwert dienen.
Das Verfahren lebt von der Datenmenge. In einem Quartier mit vielen ähnlichen Wohnungen ist diese Anzahl meist vorhanden. Bei einem einzelnen alten Hof im Schwarzwald wird sie erfahrungsgemäß knapp.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten zählt der Ertrag. Nach der ImmoWertV wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Achte auf das Wort „marktüblich”. Ausgangspunkt ist nicht zwingend deine tatsächliche Miete.
In die Rechnung fließen nach der Verordnung vier Größen ein. Das sind Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und der angepasste Liegenschaftszinssatz. Für die Ermittlung stehen drei Varianten zur Wahl: das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren.
Sachwertverfahren
Hier geht es um die Substanz. Nach der ImmoWertV ergibt sich der Sachwert aus den vorläufigen Sachwerten der Anlagen und dem Bodenwert. Addiert werden bauliche Anlagen, bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie der Bodenwert.
Diese Summe allein wäre marktfern. Deshalb sieht die Verordnung eine Marktanpassung über einen objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor vor.
Woher die Zahlen stammen: Gutachterausschuss und Kaufpreissammlung
Die Datenbasis ist öffentlich organisiert. Nach dem Baugesetzbuch werden zur Ermittlung von Grundstückswerten selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Sie führen die Kaufpreissammlung, werten sie aus und ermitteln Bodenrichtwerte.
Diese Sammlung entsteht nicht aus Inseraten. Nach dem Baugesetzbuch geht jeder Vertrag über die entgeltliche Übertragung von Grundstückseigentum in Abschrift von der beurkundenden Stelle an den Gutachterausschuss. In die Sammlung gehen damit beurkundete Verträge ein, keine Inserate.
Aus der Auswertung entstehen weitere Rechengrößen. Das Baugesetzbuch zählt dazu Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren, letztere insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser. Genau diese Größen brauchen nach der ImmoWertV das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.
Bodenrichtwerte werden nach dem Baugesetzbuch flächendeckend aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. In bebauten Gebieten gelten sie für den Boden, als wäre er unbebaut. Ermittelt werden sie zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn nichts Häufigeres bestimmt ist.
Und du kommst an sie heran. Das Baugesetzbuch schreibt vor, Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. Jedermann kann bei der Geschäftsstelle Auskunft über sie verlangen.
Wer im Gutachterausschuss sitzt — und warum das zählt
Die Besetzung ist geregelt, nicht beliebig. Nach dem Baugesetzbuch besteht ein Gutachterausschuss aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Sie sollen in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein.
Dazu kommt eine Trennungsregel aus demselben Gesetz. Die Gutachter dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke jener Gebietskörperschaft befasst sein, für die der Ausschuss gebildet ist. Hauptamtliche Grundstücksverwaltung und Bewertung sind damit personell getrennt.
Für Bodenrichtwerte macht das Baugesetzbuch eine zusätzliche Vorgabe. Zu ihrer Ermittlung ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung hinzuzuziehen. Die Gutachterausschüsse bedienen sich dabei einer Geschäftsstelle.
Als Eigentümer bleibst du dabei nicht außen vor. Nach dem Baugesetzbuch ist dem Eigentümer eine Abschrift des Gutachtens zu übersenden. Auch Gerichte und Justizbehörden können ein Gutachten beantragen.
Unbebautes Grundstück: der Entwicklungszustand entscheidet
Bei einem Bauplatz oder einer Wiese läuft die Bewertung anders. Nach der ImmoWertV kann der Entwicklungszustand zu den Grundstücksmerkmalen zählen. Die Verordnung kennt dafür vier Stufen.
Nach der Verordnung sind Flächen der Land- oder Forstwirtschaft land- oder forstwirtschaftlich nutzbar, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein. Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten. Maßgeblich sind dafür vor allem der Stand der Bauleitplanung und die städtebauliche Entwicklung des Gebiets.
Rohbauland ist nach der Verordnung für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber seine Erschließung ist noch nicht gesichert. Dasselbe gilt für Flächen, die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar.
Daneben kennt die Verordnung einen Auffangfall. Sonstige Flächen lassen sich keinem dieser vier Zustände zuordnen.
Diese Einstufung ist kein Etikett. Nach dem Baugesetzbuch werden Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands ermittelt.
Drei Fälle, drei Wege zum Wert
Das geerbte Reihenhaus in einer Erbengemeinschaft. Ihr braucht einen Wert, den alle Beteiligten akzeptieren. Der Gutachterausschuss erstattet nach dem Baugesetzbuch Verkehrswertgutachten auf Antrag der Eigentümer und der Pflichtteilsberechtigten, deren Pflichtteil vom Grundstückswert abhängt. Die Konsequenz: Ihr könnt ein solches Gutachten beantragen, bevor der Streit über den Preis beginnt. Bindend ist es nach demselben Gesetz aber nicht, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.
Das vermietete Dreifamilienhaus mit langjährigen Mietern. Ausgangspunkt ist nach der ImmoWertV die marktüblich erzielbare Miete. Eine stark abweichende Ertragslage verschwindet damit nicht aus der Bewertung. Ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal kann nach derselben Verordnung gerade bei besonderen Ertragsverhältnissen vorliegen. Die Konsequenz: Berücksichtigt werden solche Merkmale, soweit noch nicht anderweitig geschehen, insbesondere über marktübliche Zu- oder Abschläge.
Das unsanierte Elternhaus aus den Sechzigern. Für ein Einfamilienhaus ohne Vergleichsfälle liegt aus unserer Sicht das Sachwertverfahren nahe. Für genau diese Objektart führt der Gutachterausschuss nach dem Baugesetzbuch Sachwertfaktoren. Die Konsequenz: Der Zustand schlägt über die Restnutzungsdauer durch. Unterlassene Instandhaltung kann sie nach der ImmoWertV verkürzen, Modernisierungen können sie verlängern.
Was den Wert konkret verschiebt
Der Zustand ist kein weiches Kriterium. Nach der ImmoWertV können Ausstattung und Qualität der baulichen Anlagen zu den Grundstücksmerkmalen zählen. Ausdrücklich genannt sind ihre energetischen Eigenschaften und ihre Barrierefreiheit. Auch Alter, Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer stehen in dieser Liste.
Daneben gibt es Sonderfälle mit eigenem Hebel. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können nach der Verordnung bei Baumängeln und Bauschäden vorliegen. Ebenso bei Bodenverunreinigungen. Und bei grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen.
Das betrifft mehr Eigentümer, als du vielleicht denkst. Ein Wegerecht im Grundbuch gehört dazu. Ein eingetragenes Wohnrecht der Eltern ebenfalls. Auch grundstücksgleiche Rechte sind nach der ImmoWertV eigenständige Gegenstände der Wertermittlung.
Onlinerechner, Preiseinschätzung, Verkehrswertgutachten
Diese drei Dinge landen oft in einem Topf. Sie sind aber verschieden.
Ein Verkehrswertgutachten folgt der ImmoWertV. Es begründet die Verfahrenswahl, wie es die Verordnung verlangt, und macht sie damit nachprüfbar. Die beiden anderen leisten aus unserer Sicht etwas anderes. Eine Preiseinschätzung im Maklerauftrag zielt auf die Vermarktung. Ein Onlinerechner liefert eine schnelle Zahl aus wenigen Eingaben.
Keines der drei ist per se falsch. Entscheidend ist, wofür du das Ergebnis brauchst. Für eine Erbauseinandersetzung gilt eine andere Anforderung als für ein Exposé.
Bei uns als Immobilienmakler steht diese Einordnung am Anfang. Für die Region gibt es dazu eine eigene Übersicht als Immobilienmakler in Freiburg.
Zwei rechtliche Punkte gehören hierher. Nach der Gewerbeordnung braucht eine Erlaubnis, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke vermittelt. Und ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Textform.
Warum Marktwert und Verkaufspreis auseinanderfallen
Nach dem Baugesetzbuch beschreibt der Marktwert einen erzielbaren Preis, keinen erzielten. Persönliche Verhältnisse bleiben bei der Ermittlung außen vor. Im echten Verkauf wirken sie trotzdem. Zeitdruck auf einer Seite kann das Ergebnis verschieben.
Dazu kommt der Stichtagsbezug, den die ImmoWertV vorgibt. Zwischen Bewertung und Notartermin können Monate liegen.
Und ein Gutachten setzt keinen Preis fest. Gutachten des Gutachterausschusses haben nach dem Baugesetzbuch keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Wir nennen hier keine Quadratmeterpreise und keine Wertspannen für Südbaden. Solche Zahlen altern schnell und hängen am Einzelfall. Auskunft über die amtlichen Bodenrichtwerte gibt dir nach dem Baugesetzbuch die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses.
Der Beleihungswert einer Bank ist etwas anderes als der Marktwert. Eine Obergrenze dafür schreibt das Pfandbriefgesetz vor, und zwar für Pfandbriefbanken und die Werte, mit denen sie Hypothekenpfandbriefe decken. Dort darf der Beleihungswert einen transparent und nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Für Banken außerhalb dieses Geschäfts sagt das Pfandbriefgesetz nichts.
Wie der Beleihungswert in eine Finanzierung hineinspielt, steht in unserem Beitrag zur Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung. Finanzierungen selbst begleiten wir über einen externen Finanzierungspartner.
Steuerliche Fragen sprechen wir hier bewusst nicht an. Erbschaft- und Grunderwerbsteuer gehören in die Hand eines Steuerberaters.
Auch die Unterlagenliste für den Verkauf ist ein eigenes Thema. Was rund um Gebäude und Schäden versichert ist, erklärt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung.
Der nächste Schritt
Kläre zuerst den Zweck. Verkauf, Erbauseinandersetzung, Finanzierung oder reiner Überblick — daraus folgt die nötige Tiefe.
Danach sammelst du die Grundlagen. Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurstücksdaten, Wohnfläche, Baujahr und die Liste der Modernisierungen. Das Baujahr ist dabei nicht optional: Aus ihm ergibt sich nach der ImmoWertV das Alter der baulichen Anlage.
Wenn du sortieren willst, was in deinem Fall sinnvoll ist, buch dir ein Erstgespräch. Kostenfrei und unverbindlich, mit festem Ansprechpartner.
