Ein Forward-Darlehen trennt zwei Dinge, die sonst zusammenfallen. Nach Darstellung der Verbraucherzentrale sind die Konditionen schon heute vereinbart. Ausgezahlt wird dieses Darlehen erst in der Zukunft.
Damit lässt sich nach derselben Quelle ein laufender Vertrag verlängern, dessen Zinsbindung erst in einigen Jahren endet. Der Zins steht also fest, bevor du das Geld brauchst.
Der Reiz daran liegt auf der Hand. Der Haken steht weiter hinten im Vertrag.
Die Frage stellt sich, wenn das Ende der Zinsbindung näher rückt. Sie stellt sich aus unserer Beratung aber auch früher, sobald die Zinsen sichtbar in Bewegung geraten.
Was ein Forward-Darlehen von einer Verlängerung unterscheidet
Am Ende deiner Zinsbindung hast du nach Darstellung der Finanzaufsicht zwei Wege. Du kannst die Zinsen bei deinem bisherigen Kreditgeber anpassen lassen. Oder du wechselst zu einem neuen Anbieter.
Beide Wege entscheidest du erst, wenn es so weit ist. Der dritte Weg dreht diese Reihenfolge um. Beim Forward-Darlehen entscheidest du nach Darstellung der Verbraucherzentrale jetzt und bekommst das Geld später.
Was am Ende der Bindung sonst auf dich zukommt, steht in unserem Beitrag zur Anschlussfinanzierung. Wie die Bindung selbst funktioniert, erklärt der Beitrag zur Zinsbindung.
Wie weit im Voraus das überhaupt geht
Die Finanzaufsicht nennt dafür eine Obergrenze. Solche Darlehen können danach bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden.
Umsonst ist dieser Vorlauf nicht. Nach Darstellung der Finanzaufsicht fällt für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Darlehens meist ein Zinsaufschlag an. Wie hoch er ausfällt, hängt vom Kreditgeber ab.
Die Verbraucherzentrale ordnet die Größenordnung vorsichtig ein. Verlangen Banken einen Aufschlag nach der Restlaufzeit des laufenden Darlehens, ist er nach ihrer Einschätzung recht niedrig. Konkrete Sätze nennen wir hier nicht, sie altern zu schnell.
Die Finanzaufsicht rät dazu, die Bauzinsentwicklung zu beobachten. Ob und wann ein Forward-Darlehen für dich sinnvoll ist, gehört nach ihrer Empfehlung in die Beratung.
Der Punkt, an dem es verbindlich wird
Hier liegt der eigentliche Unterschied zu einem unverbindlichen Angebot. Mit dem Kreditvertrag verpflichtet sich nach Darstellung der Finanzaufsicht der Kreditgeber, den Immobilienkredit bereitzustellen. Und die Kundin oder der Kunde verpflichtet sich, ihn abzunehmen.
Erfüllst du diese Abnahmepflicht nicht, kann der Kreditgeber laut Finanzaufsicht Schadensersatz fordern. Diesen Anspruch nennt sie Nichtabnahmeentschädigung. Bei Immobiliendarlehen wird er nach denselben Maßstäben berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Verbraucherzentrale sagt dazu einen sehr klaren Satz. Steigen die Zinsen nicht oder fallen sie gar, musst du das Forward-Darlehen dennoch wie vereinbart abnehmen.
Damit ist die Richtung der Wette festgelegt. Du kaufst dir Sicherheit gegen steigende Zinsen und gibst dafür die Chance auf fallende Zinsen ab.
Ob sich die Festschreibung lohnt, kann nach Auffassung der Verbraucherzentralen niemand mit Gewissheit sagen. Wer Zinsrisiken aus dem Weg gehen will, für den kann ein Forward-Darlehen nach ihrer Einschätzung eine gute Alternative sein.
Was zwischen Unterschrift und Auszahlung passieren kann
Bei einem Forward-Darlehen liegt zwischen diesen beiden Terminen viel Zeit. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt diese Zwischenzeit ausdrücklich.
Verschlechtern sich deine Vermögensverhältnisse wesentlich, oder droht das, kann der Darlehensgeber nach diesem Gesetz kündigen. Dasselbe gilt laut Gesetz für die Werthaltigkeit einer gestellten Sicherheit. Voraussetzung ist, dass dadurch die Rückzahlung gefährdet wird, auch unter Verwertung der Sicherheit.
Der Zeitpunkt macht dabei einen Unterschied. Vor der Auszahlung darf der Darlehensgeber nach dem Gesetz im Zweifel stets fristlos kündigen. Nach der Auszahlung gilt das nur in der Regel.
Genau in dieses Zeitfenster fällt dein Vorlauf. Ein Jobwechsel, eine längere Krankheit oder ein Wertverlust am Objekt gehören aus unserer Sicht deshalb früh auf den Tisch.
Wann deine zehn Jahre zu laufen beginnen
Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt dir ein Kündigungsrecht, das kein Vertrag dir nehmen darf. Du kannst einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz kündigen, nachdem seit dem vollständigen Empfang zehn Jahre abgelaufen sind. Die Kündigungsfrist beträgt dabei sechs Monate.
Entscheidend ist der Startpunkt. Nach dem Gesetz zählt der vollständige Empfang des Darlehens, nicht der Tag der Unterschrift. Bei einem Forward-Darlehen liegen diese beiden Tage weit auseinander.
Das Gesetz kennt dazu eine zweite Regel. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz getroffen, tritt dieser Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs. Eine Zinsverlängerung setzt die Frist also neu auf.
Laut Gesetz gilt deine Kündigung als nicht erfolgt, wenn du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückzahlst. Ausschließen oder erschweren darf dein Vertrag dieses Recht nicht. Was dieses Recht im laufenden Vertrag bedeutet, steht im Beitrag zu Sondertilgung und Tilgungssatz.
Die Nachricht, die dir vor dem Ende zusteht
Du musst nicht allein daran denken. Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet deinen Kreditgeber zu einer Unterrichtung.
Ist bei einem Verbraucherdarlehensvertrag der Sollzinssatz gebunden und endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, greift diese Pflicht. Dein Kreditgeber unterrichtet dich dann spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung. Er sagt dir darin, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist.
Erklärt er sich dazu bereit, muss die Unterrichtung laut Gesetz den angebotenen Sollzinssatz enthalten. Maßgeblich ist der Satz zum Zeitpunkt der Unterrichtung.
Diese Nachricht ist dein Vergleichsanker. Sie kommt aber spät, und über ein Forward-Darlehen entscheidest du lange davor. Wer den Vorlauf nutzt, verzichtet also bewusst auf diesen Vergleichswert.
Was du vor der Unterschrift bekommst
Vor dem Vertrag steht die Information. Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet den Darlehensgeber, dich vorvertraglich zu informieren. Den Maßstab dafür gibt das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche vor.
Dazu kommt eine zweite Pflicht aus demselben Gesetz. Der Darlehensgeber muss dir vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags angemessene Erläuterungen geben. Du sollst beurteilen können, ob der Vertrag zu deinem Zweck und zu deinen Vermögensverhältnissen passt.
Die Finanzaufsicht beschreibt, was dabei auf dem Tisch liegen muss. Der Kreditgeber muss dir vor Vertragsabschluss ein Merkblatt überreichen. Darin stehen danach die Art des Darlehens, der effektive Jahreszins, der Sollzins sowie Betrag und Fälligkeit der Raten. Dazu kommt ein Beispiel für einen Tilgungsplan.
Du kannst nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerdem einen Vertragsentwurf verlangen. Dieser Anspruch gilt laut Gesetz nicht, solange der Darlehensgeber zum Vertragsabschluss nicht bereit ist.
Verbraucherdarlehensverträge sind nach demselben Gesetz schriftlich abzuschließen, soweit nicht eine strengere Form vorgeschrieben ist. Der Vertrag muss zudem die vorgeschriebenen Angaben enthalten.
Dein Widerrufsrecht und die Bedenkzeit
Das Bürgerliche Gesetzbuch zählt auch ein Forward-Darlehen zu den Verbraucherdarlehensverträgen. Es gibt dir dafür ein Widerrufsrecht.
Die Widerrufsfrist beträgt nach dem Gesetz vierzehn Tage. Für den Fristbeginn stellt das Gesetz auf deine Unterlagen ab. Sie beginnt nicht, bevor dir der Darlehensgeber eine Vertragsurkunde, deinen schriftlichen Antrag oder eine Abschrift davon zur Verfügung gestellt hat.
Fehlen bei einem durch ein Grundpfandrecht gesicherten Vertrag die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht, beginnt die Frist laut Gesetz erst mit deren Nachholung. Sie beträgt dann einen Monat. Spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach dem Vertragsschluss erlischt dieses Recht; liegt die Übergabe der Unterlagen später, zählt dieser Tag.
Das Gesetz kennt daneben Fälle ohne Widerrufsrecht. In diesen Fällen greift bei einem durch ein Grundpfandrecht gesicherten Verbraucherdarlehen eine Bedenkzeit. Der Darlehensgeber muss sie dir vor Vertragsschluss einräumen, mindestens sieben Tage lang. Während dieser Frist ist er an sein Angebot gebunden.
Drei Konstellationen, drei Konsequenzen
- Pendlerpaar: Die Zinsbindung endet in wenigen Jahren, die Restschuld ist hoch, die Rate liegt schon am Limit. Planbarkeit wiegt hier aus unserer Beratung schwerer als der letzte Zehntelpunkt.
- Alleineigentümerin: Ein Verkauf ist denkbar, aber nicht entschieden. Eine Abnahmepflicht für ein Darlehen, das sie womöglich gar nicht braucht, passt dazu aus unserer Sicht schlecht.
- Betrieb im Nebenerwerb: Die Zinsbindung endet bald, die Restschuld ist klein. Der Aufschlag für den Vorlauf wiegt hier aus unserer Sicht schwerer als das gesicherte Zinsniveau.
Was du vor der Unterschrift klären solltest
- Vorlauf: Wie viele Monate liegen zwischen Abschluss und Auszahlung, und was kostet jeder davon?
- Vergleich: Wie sieht das Angebot ohne Vorlauf aus, also zum heutigen Stichtag?
- Bindung: Ab wann bist du gebunden, und was passiert, wenn du nicht abnimmst?
- Empfang: An welchem Tag gilt das Darlehen als vollständig empfangen?
- Unterlagen: Hast du das Merkblatt und den Vertragsentwurf schriftlich vorliegen?
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Vier Fragen bleiben hier bewusst offen. Sie gehören in eigene Texte, nicht in einen Nebensatz:
- Zinssätze: Konkrete Sollzinsen und Aufschläge nennen wir nicht, sie altern zu schnell.
- Berechnung: Wie eine Entschädigung im Einzelnen gerechnet wird, ist ein eigenes Thema.
- Förderung: Zinsgünstige Förderdarlehen folgen eigenen Programmbedingungen.
- Steuern: Die steuerliche Behandlung bei vermieteten Objekten hängt am Einzelfall.
Wie viel Eigenkapital eine Finanzierung trägt, ordnet unser Beitrag zur Eigenkapitalquote ein. Diese Frage steht vor jedem Vorlauf.
Wie wir dich dabei unterstützen
Wichtig zur Einordnung: Wir sind keine Bank und vergeben keine Kredite. Die Finanzierung läuft über einen externen Finanzierungspartner.
Als freie Versicherungsmakler ordnen wir die Struktur davor ein. Dazu gehören dein Zeitplan, deine Restschuld und die Frage, wie viel Zinssicherheit du wirklich brauchst. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung. Wie eine Zusammenarbeit beginnt, zeigt die Seite So wirst du Kunde.
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