Ein Bausparvertrag wirkt auf viele altmodisch. In einer Baufinanzierung kann er trotzdem die Lücke füllen, die ein Bankdarlehen offenlässt. Dafür musst du seine Mechanik kennen. Dieser Text zeigt, wie ein Bausparvertrag in der Baufinanzierung aufgebaut ist und wann er passt.
Tarife und Anbieter nennen wir nicht. Zinssätze ebenso wenig. Die Finanzierung selbst läuft bei uns über einen externen Finanzierungspartner.
Was ein Bausparvertrag überhaupt ist
Das Gesetz über Bausparkassen beschreibt das Geschäft knapp. Bausparkassen sind Kreditinstitute. Sie nehmen Einlagen von Bausparern entgegen. Aus den angesammelten Beträgen gewähren sie den Bausparern für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen Gelddarlehen.
Dasselbe Gesetz zieht dabei eine klare Grenze. Dieses Bauspargeschäft darf nur von Bausparkassen betrieben werden. Eine normale Bank darf das Bauspargeschäft also nicht selbst betreiben.
Den Vertrag selbst beschreibt das Gesetz ebenso genau. Bausparer ist, wer mit einer Bausparkasse einen Vertrag schließt. Durch diesen Vertrag erwirbt er nach Leistung von Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens.
Dieser Halbsatz ist der ganze Unterschied zum Sparbuch. Du sparst nicht nur, du erwirbst einen Anspruch. Entstehen kann er aber erst, nachdem du eingezahlt hast.
Dazu kommt ein Gedanke, der sonst in der Finanzierung fehlt. Jeder Bausparer einer Bausparkasse ist laut diesem Gesetz Mitglied einer Zweckspargemeinschaft. Das Gesetz nennt sie Kollektiv. Du finanzierst damit aus einem Topf, in den andere ebenfalls einzahlen.
Beaufsichtigt wird das nicht nebenbei. Das Gesetz über Bausparkassen gibt der Aufsichtsbehörde eine weite Befugnis. Im Rahmen der Aufsicht darf sie alle erforderlichen Anordnungen treffen. Ziel ist, den Geschäftsbetrieb einer Bausparkasse mit seinen eigenen Grundsätzen und Bedingungen im Einklang zu erhalten.
Sparphase, Zuteilung, Darlehensphase
Ein Bausparvertrag läuft in drei Stufen. Die mittlere trägt einen gesetzlichen Namen, und an ihr entscheidet sich alles.
Nach dem Gesetz über Bausparkassen ist die Zuteilung die Bereitstellung des Bausparguthabens und des Bauspardarlehens. Bereitgestellt wird aus der zur Verfügung stehenden Zuteilungsmasse. Vorausgesetzt ist, dass die vertraglich vereinbarten Zuteilungsvoraussetzungen erreicht sind.
Drei Bedingungen stecken in diesem einen Satz. Du bekommst Guthaben und Darlehen zusammen. Das Geld muss im Topf vorhanden sein. Und dein Vertrag muss seine eigenen Voraussetzungen erfüllen.
Dasselbe Gesetz benennt auch den Zeitraum davor. Wartezeit ist der Zeitraum vom Beginn des Bausparvertrages bis zur Zuteilung. Sie ist damit keine Wartezeit im Sinne einer Sperre, sondern einfach die Strecke bis zur Bereitstellung.
Was in deinem Vertrag als Voraussetzung gilt, darf die Bausparkasse nicht frei wählen. Das Gesetz verlangt, dass die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge Bestimmungen über die Voraussetzungen und die Ermittlung der Reihenfolge für die Zuteilung enthalten. Geregelt sein müssen dort auch die Bedingungen für die Auszahlung der Bausparsumme.
Noch eine Stelle lohnt den Blick in diese Bedingungen. Nach demselben Gesetz müssen sie die Verzinsung der Bauspareinlagen und der Bauspardarlehen regeln. Ebenso gehört die Höhe der Kosten und Gebühren hinein, die den Bausparern berechnet werden.
Warum dir niemand ein Zuteilungsdatum zusagt
Hier liegt aus unserer Beratung das häufigste Missverständnis. Viele planen den Hauskauf auf einen Monat, den ihnen niemand versprochen hat.
Das Gesetz über Bausparkassen knüpft die Zuteilung an die verfügbare Zuteilungsmasse. Ist der Topf gerade leer, hilft ein erfüllter Vertrag allein nicht weiter. Ein Kalenderdatum nennt das Gesetz für die Zuteilung an keiner Stelle. Vor der Zuteilung kann sich eine Bausparkasse nach diesem Gesetz nicht verpflichten, die Bausparsumme zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuzahlen.
Vorgegeben ist stattdessen eine Richtung. Die Zuteilungsmasse ist nach dem Gesetz über Bausparkassen mit dem Ziel gleichmäßiger, möglichst kurzer Wartezeiten einzusetzen. Ein Ziel ist aber keine Zusage auf einen Termin.
Dasselbe Gesetz schützt dich immerhin vor dem Gegenteil. Die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge dürfen keine Bestimmungen vorsehen, die die Zuteilung unangemessen hinausschieben. Unangemessen lange Vertragslaufzeiten sind danach ebenso unzulässig.
Für die Praxis heißt das zweierlei. Ein Bausparvertrag ist ein gutes Werkzeug für einen Bedarf in einigen Jahren. Für einen Kauftermin in wenigen Monaten ist er das falsche Werkzeug.
Wofür du das Bauspardarlehen verwenden darfst
Das Darlehen ist zweckgebunden, und der Zweck ist weiter gefasst als viele denken. Das Gesetz über Bausparkassen zählt die wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen einzeln auf.
- Wohnraum schaffen und erhalten: Erfasst sind Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von Gebäuden und Wohnungen. Sie müssen überwiegend zu Wohnzwecken bestimmt sein. Das Gesetz nennt dabei ausdrücklich Eigenheime und Eigentumswohnungen.
- Nutzungsrechte erwerben: Dazu zählt der Erwerb von Rechten zur dauernden Nutzung von Wohnraum.
- Bauland kaufen: Genannt ist der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden.
- Schulden ablösen: Erfasst ist die Ablösung von Verbindlichkeiten, die zur Durchführung der vorgenannten Maßnahmen eingegangen worden sind.
- Lasten auf dem Grundstück ablösen: Genannt ist auch die Ablösung von Verbindlichkeiten, die auf einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Grundstück ruhen.
Die letzten beiden Punkte machen das Modell für Eigentümer interessant. Das Gesetz erlaubt damit ausdrücklich, ein bestehendes Darlehen abzulösen. Ein Bausparvertrag kann deshalb als geplante Anschlussfinanzierung dienen.
Der Vertrag wird dann auf das Ende der Zinsbindung hin aufgebaut. Wie eine Umschuldung sonst abläuft und worauf es dabei ankommt, steht im Beitrag zur Anschlussfinanzierung.
Wie die Bausparkasse das Darlehen besichert
Auch die Sicherheit regelt das Gesetz über Bausparkassen selbst. Forderungen aus Bauspardarlehen sind durch Bestellung von Hypotheken oder Grundschulden an einem inländischen Pfandobjekt zu sichern.
Für die Höhe setzt dasselbe Gesetz eine Beleihungsgrenze. Ohne ausreichende zusätzliche Sicherheiten darf die Beleihung die ersten vier Fünftel des Beleihungswertes des Pfandobjektes nicht übersteigen. Mit solchen Zusatzsicherheiten darf sie darüber hinausgehen.
Eine eigene Regel gilt für das selbst bewohnte Objekt. Bei der Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum kann die Bausparkasse nach demselben Gesetz Beleihungen bis zum Beleihungswert vornehmen. Ob sie das tut, bleibt ihre Entscheidung.
Nicht jedes Bauspardarlehen landet aber im Grundbuch. Das Gesetz lässt es zu, von einer Sicherung durch Grundpfandrechte abzusehen, wenn ausreichende anderweitige Sicherheiten gestellt werden. Es lässt das auch zu, wenn eine Sicherung wegen der geringen Höhe des Darlehensbetrages nicht erforderlich erscheint.
Für kleinere Modernisierungen ist das der praktische Unterschied. Was eine Grundschuld ist und wie sie wieder aus dem Grundbuch kommt, erklärt der Beitrag zur Grundschuld im Grundbuch.
Vier Fälle und was sie bedeuten
Ob ein Bausparvertrag passt, hängt am Zeithorizont und am Vorhaben. Vier Konstellationen zeigen das deutlicher als jede Faustregel.
Azubi: Er ist neunzehn, im zweiten Lehrjahr und schließt jetzt ab. Hier wirkt eine Sonderregel des Wohnungsbau-Prämiengesetzes. Unschädlich für die Prämie ist eine Verfügung ohne Verwendung zum Wohnungsbau, die frühestens sieben Jahre nach dem Vertragsabschluss erfolgt. Voraussetzung ist, dass der Bausparer bei Vertragsabschluss das fünfundzwanzigste Lebensjahr noch nicht vollendet hatte.
Dasselbe Gesetz begrenzt die Prämie dann aber. Begünstigt bleiben nur die Aufwendungen der letzten sieben Sparjahre vor der Verfügung. Und es lässt eine solche Verfügung nur einmal je Bausparer zu. Die Folge: Wer früh abschließt, bleibt beweglich, verliert dabei aber Prämie für frühere Sparjahre.
Angestellte mit vermögenswirksamen Leistungen: Ihr Arbeitgeber zahlt monatlich etwas obendrauf. Nach dem Fünften Vermögensbildungsgesetz können vermögenswirksame Leistungen als Aufwendungen nach den Vorschriften des Wohnungsbau-Prämiengesetzes angelegt werden. Die Voraussetzungen für die Prämie selbst müssen dafür nicht vorliegen. Die Folge: Der Zuschuss landet im Vertrag, und die Sparzulage richtet sich nach ihrer eigenen Einkommensgrenze.
Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung: Seine Bindung endet in acht Jahren. Für ihn greift die Zweckbindung aus dem Gesetz über Bausparkassen in ihrer weiten Form. Erfasst ist die Ablösung von Verbindlichkeiten, die auf einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Grundstück ruhen. Die Folge: Der Vertrag kann auf das Ende der Zinsbindung hin aufgebaut werden. Eine Entscheidung über die Restschuld ersetzt er nicht.
Mieterin mit Modernisierungsplan: Sie will ihre Mietwohnung umbauen. Das Wohnungsbau-Prämiengesetz rechnet auch bauliche Maßnahmen des Mieters zur Modernisierung seiner Wohnung als Wohnungsbau. Die Folge: Auch ohne Eigentum ist die prämienbegünstigte Verwendung möglich.
Der Zeithorizont entscheidet also stärker als der Betrag. Wie viel Eigenkapital eine Finanzierung tragen sollte, zeigt der Beitrag zur Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung.
Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage
Zwei staatliche Zuschüsse können auf einen Bausparvertrag treffen. Nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz und dem Fünften Vermögensbildungsgesetz schließen sie sich teilweise aus, und beide hängen am Einkommen.
Prämienberechtigt sind nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz unbeschränkt einkommensteuerpflichtige Personen. Sie müssen das 16. Lebensjahr vollendet haben oder Vollwaisen sein. Dasselbe Gesetz verlangt zwei weitere Punkte. Die Aufwendungen dürfen keine vermögenswirksamen Leistungen mit Anspruch auf Arbeitnehmer-Sparzulage sein. Und das maßgebende Einkommen darf die Einkommensgrenze nicht überschritten haben.
Die Zahlen nennt dasselbe Gesetz selbst. Die Prämie beträgt zehn Prozent der prämienbegünstigten Aufwendungen. Begünstigt sind je Kalenderjahr bis zu 700 Euro, bei Ehegatten zusammen bis zu 1.400 Euro. Die Einkommensgrenze liegt bei 35.000 Euro, bei Ehegatten bei 70.000 Euro, gemessen am zu versteuernden Einkommen des Sparjahrs.
Zwei Bedingungen des Wohnungsbau-Prämiengesetzes gehen dabei gern unter. Prämienbegünstigt sind Beiträge an Bausparkassen nur, soweit die an dieselbe Bausparkasse geleisteten Beiträge im Sparjahr mindestens 50 Euro betragen. Und grundsätzlich musst du die empfangenen Beträge bei Auszahlung der Bausparsumme unverzüglich und unmittelbar zum Wohnungsbau verwenden.
Neben der Prämie steht die Sparzulage. Nach dem Fünften Vermögensbildungsgesetz beträgt die Arbeitnehmer-Sparzulage für diese Anlageform neun Prozent der angelegten vermögenswirksamen Leistungen. Begünstigt sind sie, soweit sie 470 Euro im Kalenderjahr nicht übersteigen.
Auch dieser Anspruch hat Voraussetzungen. Dasselbe Gesetz verlangt die Einwilligung in die Datenübermittlung. Das Einkommen darf die Grenze von 40.000 Euro, bei einer Zusammenveranlagung von 80.000 Euro, nicht übersteigen. Maßgeblich ist das zu versteuernde Einkommen im Kalenderjahr der Anlage.
Für die Bindung greift dasselbe Gesetz auf das Wohnungsbau-Prämiengesetz zurück. Grundsätzlich entfällt die Zulage rückwirkend, wenn du vor Ablauf von sieben Jahren ohne Verwendung zum Wohnungsbau über den Vertrag verfügst.
Ein Vorteil bleibt dabei oft unbemerkt. Die Arbeitnehmer-Sparzulage gilt nach diesem Gesetz weder als steuerpflichtige Einnahme noch als Arbeitsentgelt im Sinne der Sozialversicherung. Sie erhöht damit weder deine Steuerlast noch deine Beiträge.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Dieser Text erklärt die Mechanik und die Zweckbindung. Er nennt keine Zinssätze und keine Tarife, denn nach dem Gesetz über Bausparkassen stehen sie in den Bedingungen des einzelnen Vertrags. Welcher Vertrag zu dir passt, ist Beratung und keine Information.
Offen bleibt hier auch, wie lang du die Zinsen deines Hauptdarlehens binden solltest. Dazu findest du mehr im Beitrag zur Zinsbindung bei der Baufinanzierung. Wann sich eine vorzeitige Rückzahlung lohnt, zeigt der Text zu Sondertilgung und Tilgungssatz.
Was in deinem Fall sinnvoll ist, entscheidet keine Website. Wir ordnen deine Finanzierung ein und arbeiten dafür mit einem externen Finanzierungspartner zusammen. Einen Überblick über diese Leistung gibt unsere Seite zur Baufinanzierung.
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