Die Anschlussfinanzierung ist der zweite Teil fast jeder Baufinanzierung. Sie entscheidet oft über mehr Geld als der erste Abschluss.
Der Grund ist einfach. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen selten getilgt.
Was am Ende der Zinsbindung passiert
Die Zinsbindung endet, das Darlehen läuft weiter. Für die verbliebene Restschuld brauchst du eine neue Vereinbarung.
Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet deinen Darlehensgeber, sich dazu von selbst zu melden. Er teilt dir mit, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Das muss spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung geschehen.
Erklärt er sich bereit, muss die Unterrichtung laut Gesetz den angebotenen Sollzinssatz enthalten.
Dieses Schreiben ist ein Angebot, kein Bescheid. Du darfst es vergleichen.
Prolongation oder Wechsel
Zwei Wege stehen offen. Beide haben unterschiedliche Folgen.
Prolongation. Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. In der Regel bleibt die Grundschuld liegen und der Aufwand ist gering.
Umschuldung. Du wechselst zu einem anderen Anbieter. In der Praxis wird die Grundschuld dann auf den neuen Darlehensgeber übertragen. Dafür fallen Kosten an.
Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt vom Einzelfall ab. Wir nennen dazu bewusst keine Pauschale.
Ein dritter Weg ist das Forward-Darlehen. Damit sicherst du dir Konditionen im Voraus, bevor die Bindung endet.
Die Fristen, die dir gehören
Zwei Kündigungsrechte stehen im BGB. Sie greifen in verschiedenen Lagen.
Nach dem BGB greift ein Kündigungsrecht, wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet. Voraussetzung ist, dass keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist. Die Frist beträgt einen Monat. Frühestens kannst du zum Ablauf des Tages kündigen, an dem die Bindung endet.
Unabhängig davon gibt dir das Gesetz ein zweites Recht. Es greift nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang. Ab dann kannst du in jedem Fall kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate.
Wichtig ist ein Zusatz, den das Gesetz zu dieser Zehnjahresfrist macht. Er betrifft eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz. Wird sie nach dem Empfang getroffen, tritt ihr Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs.
Jede Prolongation setzt diese gesetzliche Uhr also zurück. Das gehört in die Entscheidung.
Zwei Punkte regelt das Gesetz noch: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn du nicht binnen zwei Wochen zurückzahlst. Ausschließen oder erschweren darf der Vertrag diese Rechte nicht.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt
Das Bürgerliche Gesetzbuch setzt für den Anspruch eine vorzeitige Rückzahlung voraus. Dazu kommt eine zweite Bedingung. Du musst zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden.
Sind beide Punkte erfüllt, darf der Darlehensgeber laut Gesetz eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie deckt den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden ab.
Das Gesetz schließt den Anspruch aber aus, wenn die Angaben im Vertrag unzureichend sind. Das betrifft die Laufzeit, dein Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung.
Teilst du eine geplante vorzeitige Rückzahlung mit, verpflichtet das Gesetz den Darlehensgeber, dich unverzüglich zu informieren. Dazu gehört auch die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Ob im Einzelfall überhaupt eine Entschädigung anfällt, hängt am Weg der Rückzahlung. Diesen Punkt klärt der Finanzierungspartner vor der Umsetzung.
Der Wechsel bringt eine neue Prüfung mit
Ein Punkt wird beim Anbieterwechsel oft unterschätzt.
Das Gesetz verlangt, dass der Darlehensgeber vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags deine Kreditwürdigkeit prüft.
Bleibst du bei derselben Bank, sieht das Gesetz eine Erleichterung vor. Sie betrifft den Anschlussvertrag zwischen denselben Vertragsparteien. Eine erneute Prüfung ist dann nur nötig, wenn der Darlehensbetrag deutlich steigt und die ursprüngliche Prüfung diese Erhöhung nicht einbezogen hat.
Wer also seit dem ersten Abschluss den Job gewechselt hat, sollte diesen Unterschied kennen. Er kann über den Wechsel mitentscheiden.
Was du drei Jahre vorher tun kannst
Der Vergleich beginnt nicht mit dem Brief der Bank. Er beginnt mit deinen Unterlagen.
- Restschuld zum Ende der Zinsbindung aus dem Tilgungsplan ablesen.
- Datum des vollständigen Empfangs notieren — es steuert die gesetzliche Zehnjahresfrist.
- Prüfen, ob du bis dahin Sondertilgungen leisten kannst.
- Erst dann Angebote einholen und vergleichen.
Punkt drei wirkt am stärksten. Jeder Euro weniger Restschuld senkt die Summe, die neu finanziert werden muss.
Wie wir dabei unterstützen
Wichtig zur Einordnung: Wir sind keine Bank und vergeben keine Kredite. Die Finanzierung läuft über einen externen Finanzierungspartner, der die Konditionen mehrerer Anbieter vergleicht.
Unsere Aufgabe ist die Vorbereitung. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung. Eine eigene Seite gibt es zur Anschluss- und Baufinanzierung in Freiburg, ebenfalls über unseren externen Finanzierungspartner.
Was die Zinsbindung überhaupt festlegt, erklärt unser Beitrag zur Zinsbindung bei der Baufinanzierung. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, behandelt der Beitrag zur Eigenkapitalquote.
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