Die Anschlussfinanzierung ist der zweite Teil fast jeder Baufinanzierung. Sie entscheidet oft über mehr Geld als der erste Abschluss.
Der Grund ist einfach. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen selten getilgt.
Was am Ende der Zinsbindung passiert
Die Zinsbindung endet, das Darlehen läuft weiter. Für die verbliebene Restschuld brauchst du eine neue Vereinbarung.
Dein Darlehensgeber muss sich dazu von selbst melden. Er teilt dir mit, ob er zu einer neuen Sollzinsbindungsabrede bereit ist. Das muss spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung geschehen (§ 493 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Erklärt er sich bereit, muss die Unterrichtung den angebotenen Sollzinssatz enthalten (§ 493 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Dieses Schreiben ist ein Angebot, kein Bescheid. Du darfst es vergleichen.
Prolongation oder Wechsel
Zwei Wege stehen offen. Beide haben unterschiedliche Folgen.
Prolongation. Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. In der Regel bleibt die Grundschuld liegen und der Aufwand ist gering.
Umschuldung. Du wechselst zu einem anderen Anbieter. In der Praxis wird die Grundschuld dann auf den neuen Darlehensgeber übertragen. Dafür fallen Kosten an.
Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt vom Einzelfall ab. Wir nennen dazu bewusst keine Pauschale.
Ein dritter Weg ist das Forward-Darlehen. Damit sicherst du dir Konditionen im Voraus, bevor die Bindung endet.
Die Fristen, die dir gehören
Zwei Kündigungsrechte stehen im BGB. Sie greifen in verschiedenen Lagen.
Endet die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit, greift ein Kündigungsrecht. Voraussetzung ist, dass keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist. Die Frist beträgt einen Monat. Frühestens kannst du zum Ablauf des Tages kündigen, an dem die Bindung endet (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Unabhängig davon gilt ein zweites Recht. Es greift nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang. Ab dann kannst du in jedem Fall kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Wichtig ist der zweite Halbsatz dieser Norm. Er betrifft eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz. Wird sie nach dem Empfang getroffen, tritt ihr Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Jede Prolongation setzt diese Uhr also zurück. Das gehört in die Entscheidung.
Zwei Punkte noch: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn du nicht binnen zwei Wochen zurückzahlst (§ 489 Abs. 3 BGB). Ausschließen oder erschweren darf der Vertrag diese Rechte nicht (§ 489 Abs. 4 Satz 1 BGB).
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt
Der Anspruch setzt eine vorzeitige Rückzahlung voraus. Dazu kommt eine zweite Bedingung. Du musst zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden.
Sind beide Punkte erfüllt, darf der Darlehensgeber eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie deckt den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden ab. Beides steht in § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Der Anspruch ist aber ausgeschlossen, wenn die Angaben im Vertrag unzureichend sind. Das betrifft die Laufzeit, dein Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Teilst du eine geplante vorzeitige Rückzahlung mit, muss dich der Darlehensgeber unverzüglich informieren. Dazu gehört auch die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung (§ 493 Abs. 5 BGB).
Ob im Einzelfall überhaupt eine Entschädigung anfällt, hängt am Weg der Rückzahlung. Diesen Punkt klärt der Finanzierungspartner vor der Umsetzung.
Der Wechsel bringt eine neue Prüfung mit
Ein Punkt wird beim Anbieterwechsel oft unterschätzt.
Vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags muss der Darlehensgeber deine Kreditwürdigkeit prüfen (§ 505a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Bleibst du bei derselben Bank, gilt eine Erleichterung. Sie betrifft den Anschlussvertrag zwischen denselben Vertragsparteien. Eine erneute Prüfung ist dann nur unter den Voraussetzungen des § 505a Abs. 2 BGB nötig. Das regelt § 505a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB.
Wer also seit dem ersten Abschluss den Job gewechselt hat, sollte diesen Unterschied kennen. Er kann über den Wechsel mitentscheiden.
Was du drei Jahre vorher tun kannst
Der Vergleich beginnt nicht mit dem Brief der Bank. Er beginnt mit deinen Unterlagen.
- Restschuld zum Ende der Zinsbindung aus dem Tilgungsplan ablesen.
- Datum des vollständigen Empfangs notieren — es steuert die Zehnjahresfrist.
- Prüfen, ob du bis dahin Sondertilgungen leisten kannst.
- Erst dann Angebote einholen und vergleichen.
Punkt drei wirkt am stärksten. Jeder Euro weniger Restschuld senkt die Summe, die neu finanziert werden muss.
Wie wir dabei unterstützen
Wichtig zur Einordnung: Wir sind keine Bank und vergeben keine Kredite. Die Finanzierung läuft über einen externen Finanzierungspartner, der die Konditionen mehrerer Anbieter vergleicht.
Unsere Aufgabe ist die Vorbereitung. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung.
Was die Zinsbindung überhaupt festlegt, erklärt unser Beitrag zur Zinsbindung bei der Baufinanzierung. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, behandelt der Beitrag zur Eigenkapitalquote.
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