Wer ein Haus finanziert, unterschreibt beim Notar eine Grundschuld. Für viele ist das der unverständlichste Termin der ganzen Finanzierung. Dabei ist die Sache im Kern einfach — auch das spätere Löschen. Die Bank bekommt ein Recht an deinem Grundstück.
Dieser Text zeigt, was dabei ins Grundbuch kommt. Er erklärt, wie das Recht entsteht und wie du es wieder loswirst. Angebote einzelner Banken nennen wir nicht. Die Finanzierung selbst läuft bei uns über einen externen Finanzierungspartner.
Was eine Grundschuld ist und was sie nicht ist
Das Bürgerliche Gesetzbuch beschreibt die Grundschuld knapp. Ein Grundstück wird so belastet, dass aus ihm eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist. Empfänger ist derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt. Zinsen und andere Nebenleistungen können hinzukommen.
Entscheidend ist dabei ein kleines Wort. Gezahlt wird aus dem Grundstück. Nicht dein Konto steht im Grundbuch, sondern dein Haus.
Daneben kennt das Bürgerliche Gesetzbuch die Hypothek. Bei ihr ist die Geldsumme zur Befriedigung wegen einer bestimmten Forderung zu zahlen. Genau diese Bindung fehlt der Grundschuld. Sie setzt keine Forderung voraus, und deshalb gelten die Regeln über die Hypothek für sie nur entsprechend.
Dass die Grundschuld trotzdem zu deinem Darlehen passt, regelt ein eigener Vertrag. Der Gesetzgeber nennt ihn Sicherungsvertrag. Eine so bestellte Sicherungsgrundschuld nimmt die Einreden aus diesem Vertrag mit. Sie wirken auch gegenüber jedem Erwerber der Grundschuld.
Was im Grundbuch tatsächlich steht
Jedes Grundbuchblatt hat nach der Grundbuchverfügung dieselbe Bauform. Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden werden in der dritten Abteilung eingetragen.
Das Grundbuch wirkt dabei nach außen. Ist dort für jemanden ein Recht eingetragen, wird vermutet, dass es ihm zusteht. Ist ein eingetragenes Recht gelöscht, wird vermutet, dass es nicht besteht. Deshalb zählt der Eintrag und nicht die Absprache.
Dort trägt eine Spalte den Betrag des Rechts. In einer weiteren wird das Recht inhaltlich eingetragen. Bei der Eintragung müssen außerdem der Gläubiger und der Geldbetrag angegeben werden. Ist die Summe verzinslich, gehört auch der Zinssatz hinein.
An dieser Stelle stutzen viele zum ersten Mal. Der eingetragene Grundschuldzins liegt nach unserer Erfahrung über dem Zins deines Darlehens. Er betrifft die Zinsen, die aus dem Grundstück zu entrichten sind. Was du monatlich überweist, steht dagegen im Darlehensvertrag.
Wie die Grundschuld ins Grundbuch kommt
Für die Belastung eines Grundstücks verlangt das Gesetz zweierlei. Nötig sind die Einigung der Beteiligten und die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch. Der Termin beim Notar allein genügt also nicht.
Das Grundbuchamt wird nach der Grundbuchordnung nur auf Antrag tätig. Antragsberechtigt ist, wessen Recht betroffen wird oder zu wessen Gunsten eingetragen werden soll. Eingetragen wird, wenn derjenige es bewilligt, dessen Recht betroffen ist. Bei der Grundschuld bist das du.
Die Form ist streng. Die Eintragungsbewilligung soll durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Genau deshalb sitzt du dafür beim Notar.
Warum in der Urkunde die Zwangsvollstreckung steht
In der Grundschuldbestellung steht ein Satz, der viele erschreckt. Du unterwirfst dich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Zivilprozessordnung lässt das in einer notariellen Urkunde über einen Anspruch zu. Die Urkunde wird damit zum Vollstreckungstitel, ganz ohne Gerichtsverfahren.
Für Grundpfandrechte gibt es dazu eine eigene Regel. Der Eigentümer kann sich so unterwerfen, dass gegen den jeweiligen Eigentümer vollstreckt werden darf. Diese Unterwerfung muss ins Grundbuch eingetragen werden. Verkaufst du das Haus, trifft sie auch den Käufer.
Das klingt hart, hat aber eine klare Funktion. Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück erfolgt im Weg der Zwangsvollstreckung. Aus unserer Sicht ist diese Sicherheit einer der Gründe für die vergleichsweise günstigen Konditionen im Baugeld.
Vorher muss die Bank allerdings kündigen. Das Kapital der Grundschuld wird erst nach vorgängiger Kündigung fällig. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Dient die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung, ist eine abweichende Bestimmung nicht zulässig.
Brief oder Buch: zwei Formen, zwei Preise
Über ein Grundpfandrecht wird im Grundsatz ein Brief erteilt. Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt zu, diese Erteilung auszuschließen. Dann entsteht eine Buchgrundschuld. Der Ausschluss braucht wiederum Einigung und Eintragung ins Grundbuch.
Der Unterschied ist praktisch spürbar. Bei einer Briefgrundschuld erwirbt der Gläubiger das Recht erst mit der Übergabe des Briefs. Auch für die Abtretung ist die Übergabe des Briefs erforderlich. Das Papier muss also verwahrt werden und wandert bei jedem Wechsel mit.
Auch die Kosten unterscheiden sich. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz kostet die Eintragung einer Briefgrundschuld mehr als die eines sonstigen Rechts. Gerechnet wird in beiden Fällen vom Nennbetrag der Schuld.
Der Rang entscheidet, wer zuerst Geld sieht
Mehrere Rechte an einem Grundstück stehen nicht nebeneinander. Sie stehen hintereinander. Innerhalb derselben Abteilung bestimmt die Reihenfolge der Eintragungen den Rang. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, hat das unter einem früheren Tag eingetragene Recht den Vorrang.
In verschiedenen Abteilungen haben Rechte mit demselben Tagesdatum gleichen Rang. Zwei Grundschulden stehen dagegen immer in derselben Abteilung. Zwischen ihnen entscheidet deshalb die Reihenfolge der Eintragungen. Eine abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses bedarf der Eintragung in das Grundbuch. Eine mündliche Absprache mit der Bank trägt an dieser Stelle nicht.
Ändern lässt sich die Reihenfolge trotzdem. Das Rangverhältnis kann nachträglich geändert werden. Für eine solche Rangänderung braucht es die Einigung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten sowie die Eintragung. Soll ein Grundpfandrecht zurücktreten, ist zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers erforderlich.
Für einen nachrangigen Gläubiger hält das Bürgerliche Gesetzbuch ein eigenes Werkzeug bereit. Vereinigt sich ein vorrangiges Recht mit dem Eigentum, kann die nachrangige Bank dessen Löschung verlangen. Diesen Löschungsanspruch sichert das Gesetz so, als stünde dafür eine Vormerkung im Grundbuch. Für die nachrangige Bank ist das aus unserer Sicht der wirksamste Schutz an dieser Stelle.
Wo das konkret wird, zeigen drei Konstellationen aus der Beratung:
- Modernisierung über eine zweite Bank: Die erste Grundschuld steht bereits vorn. Die zweite Bank bekommt den nachrangigen Platz und lässt sich das nach unserer Erfahrung mit einem Aufschlag bezahlen.
- Verkauf mit laufender Finanzierung: Käufer und finanzierende Bank erwarten nach unserer Erfahrung ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschung wird deshalb über den Notartermin abgewickelt.
- Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank: Statt Löschung und Neubestellung kann die bisherige Bank das Recht abtreten, womit der Rang erhalten bleibt.
Wenn mehrere Grundstücke haften
Manche Finanzierungen liegen auf zwei Flurstücken. Dann wird nach unserer Erfahrung ein Gesamtrecht bestellt. Besteht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein Grundpfandrecht an mehreren Grundstücken, haftet jedes für die ganze Forderung. Der Gläubiger kann die Befriedigung nach seinem Belieben aus jedem Grundstück suchen.
Das ist für dich kein Randthema. Verkaufst du später nur eines der Grundstücke, hängt am anderen weiter die volle Summe. Das Gesetz lässt hier eine Verteilung zu. Der Gläubiger darf den Betrag auf die einzelnen Grundstücke so verteilen, dass jedes nur für den zugeteilten Betrag haftet.
Diese Entlassung aus der Mithaft wird im Grundbuch eingetragen. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz fällt dafür eine eigene Gebühr an. Sie liegt unter der Gebühr für die Löschung.
Nach der letzten Rate: die Löschung passiert nicht von selbst
Hier liegt der häufigste Irrtum. Die Grundschuld verschwindet nicht, nur weil dein Darlehen getilgt ist. Sie setzt keine Forderung voraus und bleibt deshalb stehen. Im Grundbuch steht sie weiter, bis jemand etwas veranlasst.
Was dann geschehen soll, regelt der Sicherungsvertrag mit deiner Bank. Drei Wege kommen in Betracht. Welcher davon passt, hängt nach unserer Erfahrung an deinen Plänen für die nächsten Jahre.
- Löschung: Der Berechtigte erklärt, dass er das Recht aufgibt, und das Grundbuchamt löscht es.
- Verzicht: Verzichtet der Gläubiger auf das Recht, so erwirbt es der Eigentümer.
- Abtretung: Das Recht wandert an eine neue Bank, statt gelöscht und neu bestellt zu werden.
Für die Löschung braucht das Amt eine Löschungsbewilligung deiner Bank. Bindend wird ihre Erklärung erst, wenn sie beim Grundbuchamt liegt oder dir die Bewilligung überlassen wurde. Gelöscht werden darf eine Grundschuld zudem nur mit Zustimmung des Eigentümers. Diese Zustimmung gibst du.
Löschen oder stehen lassen
Eine gelöschte Grundschuld ist weg. Brauchst du später wieder Geld, muss ein neues Recht bestellt werden. Eine stehengelassene Grundschuld lässt sich nach unserer Erfahrung für ein späteres Darlehen erneut nutzen.
Die Kosten sind dabei der eigentliche Hebel. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz fällt für die Löschung in der dritten Abteilung des Grundbuchs eine halbe Gebühr an. Die Eintragung eines sonstigen Rechts kostet die volle Gebühr. Berechnet wird beides vom Nennbetrag der Schuld.
Wer das Haus langfristig in der Familie behält, braucht oft keinen weiteren Kredit. Diese Eigentümer entscheiden sich nach unserer Erfahrung eher für das saubere Grundbuch. Wer in absehbarer Zeit umbauen will, lässt das Recht eher stehen.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Dieser Text erklärt das Recht an deinem Grundstück. Er sagt nichts darüber, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist. Das steht im Beitrag zur Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung.
Auch der richtige Zeitpunkt für die Umschuldung bleibt hier offen. Dazu findest du mehr im Text zur Anschlussfinanzierung. Welche Posten beim Kauf sonst noch anfallen, zeigt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg.
Was in deinem Fall sinnvoll ist, entscheidet keine Website. Wir ordnen deine Finanzierung ein und arbeiten dafür mit einem externen Finanzierungspartner zusammen. Einen Überblick über diese Leistung gibt unsere Seite zur Baufinanzierung.
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