Die Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung ist die erste Zahl, die jede Bank sehen will. Sie entscheidet mit über deine Kondition.
Eine feste Prozentregel gibt es dabei nicht. Es gibt aber eine Reihenfolge, in der du rechnen solltest.
Was die Quote überhaupt misst
Die Eigenkapitalquote setzt dein eingebrachtes Geld ins Verhältnis zu den Gesamtkosten. Zu den Gesamtkosten gehören Kaufpreis und Nebenkosten.
Genau hier entsteht der häufigste Rechenfehler. Viele beziehen ihre Quote nur auf den Kaufpreis. Die Nebenkosten fallen aber zusätzlich an und werden selten mitfinanziert.
In der Praxis zählen Guthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben und geschenktes oder geerbtes Geld als Eigenkapital. Auch Eigenleistungen am Bau können angerechnet werden. Was im Einzelfall anerkannt wird, entscheidet der Finanzierungspartner.
Die Nebenkosten kommen zuerst
Die Nebenkosten sind der Teil, der sofort und in bar fällig wird. Drei Positionen sind dabei die großen.
Grunderwerbsteuer. Den Steuersatz bestimmt jedes Bundesland selbst (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Bundesrechtlich sind 3,5 Prozent vorgesehen (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Den in Baden-Württemberg geltenden Satz nennen dir das Finanzamt oder dein Notar.
Notar und Grundbuch. Diese Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (§ 1 Abs. 1 GNotKG). Beim Kauf bestimmt der Kaufpreis den Geschäftswert (§ 47 Satz 1 GNotKG). Verhandelbar sind sie nicht (§ 125 GNotKG).
Maklerprovision. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt eine Sonderregel (§ 656b BGB). Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist unwirksam (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB).
Diese Summe solltest du aus eigenen Mitteln tragen können. Sie erhöht den Beleihungswert nicht und damit auch nicht die Sicherheit der Bank.
Beleihungsauslauf: die Zahl hinter der Kondition
Banken denken nicht in Eigenkapitalquoten, sondern im Beleihungsauslauf. Er beschreibt, welcher Anteil des Beleihungswerts durch das Darlehen belegt ist.
Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. In der Praxis liegt er darunter.
Ein Anker dafür steht im Gesetz. Hypotheken dürfen nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung genutzt werden (§ 14 PfandBG). Ermittelt wird er nach einer vorsichtigen Bewertung, ohne spekulative Elemente (§ 16 Abs. 2 PfandBG).
In der Praxis heißt das: Je niedriger dein Beleihungsauslauf, desto günstiger fällt die Kondition meist aus. Zinssätze nennen wir hier bewusst nicht, weil sie sich täglich ändern.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist
Faustregeln kursieren reichlich. Aus unserer Sicht ist eine Reihenfolge nützlicher als eine Quote.
- Die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln.
- Einen Liquiditätspuffer für Umzug, Küche und Reparaturen.
- Erst danach zusätzliches Eigenkapital in die Tilgung.
Der dritte Punkt senkt den Beleihungsauslauf. Die ersten beiden verhindern, dass du im ersten Jahr in eine teure Nachfinanzierung rutschst.
Warum der letzte Euro nicht ins Haus gehört
Ein leeres Konto nach dem Notartermin ist ein Risiko. Kaputte Heizungen halten sich nicht an Finanzierungspläne.
Dazu kommt die Kreditwürdigkeitsprüfung. Der Darlehensgeber muss vor Vertragsschluss prüfen, ob du deinen Verpflichtungen voraussichtlich vertragsgemäß nachkommen kannst (§ 505a Abs. 1 BGB). Ein realistischer Puffer hilft dabei, nicht nur dir.
Wie wir dabei unterstützen
Wichtig zur Einordnung: Wir sind keine Bank und vergeben keine Kredite. Die Finanzierung selbst läuft über einen externen Finanzierungspartner, der die Konditionen mehrerer Anbieter vergleicht.
Unsere Aufgabe ist die Struktur davor. Dazu gehört die Frage, welche Eigenmittel du wirklich einsetzen willst. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung.
Was am Ende der Zinsbindung passiert, erklärt unser Beitrag zur Zinsbindung bei der Baufinanzierung. Suchst du die Immobilie noch, hilft unser Immobilienmakler-Service.
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