Die Sondertilgung ist der Hebel, den die meisten erst suchen, wenn sie ihn brauchen. Dann steht er oft nicht im Vertrag. Bei einer Baufinanzierung entscheidet nämlich nicht dein Wille über eine Extrazahlung, sondern deine Vereinbarung.
Dieser Text ordnet die drei Stellschrauben rund um die Tilgung. Er zeigt, was der anfängliche Tilgungssatz bewirkt, wann du vorzeitig zurückzahlen darfst und was ein Tilgungssatzwechsel ist. Zinssätze und Raten nennen wir nicht. Sie hängen an deinem Vertrag und altern schnell.
Was Tilgung überhaupt bedeutet
Ein Darlehen hat zwei Bestandteile. Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet dich, den geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das Darlehen zurückzuzahlen. Die Rückzahlung ist die Tilgung.
Bei einer Baufinanzierung laufen beide über dieselbe Rate. Während der Zinsbindung bleibt diese Rate gleich. Innerhalb der Rate verschiebt sich aber das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst.
Der Grund dafür ist schlicht. Zinsen fallen auf die Restschuld an, und die wird mit jeder Rate kleiner. Deshalb beschleunigt sich die Tilgung von selbst, je länger das Darlehen läuft.
Warum der anfängliche Tilgungssatz alles verschiebt
Der anfängliche Tilgungssatz ist die Größe, die du beim Abschluss frei wählst. Er legt fest, welcher Anteil des Darlehens im ersten Jahr zurückgezahlt wird.
Sein Hebel wirkt doppelt. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit. Und sie senkt die Restschuld, die am Ende der Zinsbindung übrig bleibt.
Genau diese Restschuld ist dein eigentliches Risiko. Für sie brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen. Wie das abläuft, erklärt unser Beitrag zur Anschlussfinanzierung.
Konkrete Zahlen nennen wir hier bewusst nicht. Wie stark der Effekt ausfällt, hängt an Zinssatz, Darlehenshöhe und Laufzeit. Diese Rechnung gehört in dein Angebot, nicht in einen Blogbeitrag.
Sondertilgung: warum sie im Vertrag stehen muss
Hier liegt das größte Missverständnis. Viele nehmen an, sie dürften jederzeit Extrazahlungen leisten. Für eine Baufinanzierung stimmt das so nicht.
Der Grundsatz klingt zunächst anders. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch darf ein Verbraucher seine Verbindlichkeiten aus dem Darlehen jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen.
Dann kommt die Ausnahme, und sie trifft genau deinen Fall. Bei einer privaten Immobilienfinanzierung mit gebundenem Sollzins verlangt das Gesetz dafür ein berechtigtes Interesse. Das gilt für die gesamte Dauer der Sollzinsbindung.
Was damit gemeint ist, definiert das Bürgerliche Gesetzbuch selbst. Gemeint ist ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Er ist durch ein Grundpfandrecht besichert oder dient dem Erwerb von Grundeigentum.
Deshalb ist das Sondertilgungsrecht eine Sache der Vereinbarung. Es ist der vertraglich eingeräumte Weg, ohne berechtigtes Interesse zu tilgen. Steht es nicht im Vertrag, hast du es nicht.
Wenn kein Sondertilgungsrecht vereinbart ist
Dann bleibt der gesetzliche Weg über das berechtigte Interesse. Was darunter fällt, sagt die Vorschrift zur vorzeitigen Rückzahlung selbst nicht.
Für die vorzeitige Kündigung eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens nennt das Gesetz aber ein Beispiel. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn du die beliehene Sache anderweitig verwerten willst. Übersetzt heißt das: Du willst die Immobilie verkaufen.
Ein Detail lohnt hier den zweiten Blick. Liegen die Voraussetzungen der vorzeitigen Rückzahlung vor, tritt das außerordentliche Kündigungsrecht dahinter zurück. So ordnet es das Bürgerliche Gesetzbuch an. Für dich als Verbraucher läuft der Weg deshalb über die vorzeitige Rückzahlung, nicht über die Kündigung.
Kostenlos ist das nicht. Das Gesetz erlaubt dem Darlehensgeber eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung. Voraussetzung ist, dass du zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldest.
Eine Obergrenze nennt das Gesetz für deinen Fall nicht. Die betragsmäßige Deckelung gilt nur für allgemeine Verbraucherdarlehen ohne Immobilienbezug. Bei der Baufinanzierung greift sie also nicht.
Zwei Konstellationen schließen den Anspruch nach dem Gesetz ganz aus. Er entfällt, wenn im Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. Er entfällt außerdem, wenn die Rückzahlung aus Mitteln einer Versicherung bewirkt wird, die der Vertrag zur Sicherung vorschrieb. Welche Rolle eine solche Police dabei spielt, klärt sich am Vertrag, nicht an der Police allein.
Die Auskunft, die dir vor der Entscheidung zusteht
Du musst nicht raten, was eine vorzeitige Rückzahlung kostet. Teilst du deinem Darlehensgeber mit, dass du sie beabsichtigst, verlangt das Gesetz von ihm eine unverzügliche Auskunft. Sie kommt auf einem dauerhaften Datenträger.
Den Inhalt dieser Auskunft gibt das Gesetz vor. Sie muss die Zulässigkeit der vorzeitigen Rückzahlung nennen. Dazu kommen die Höhe des zurückzuzahlenden Betrags und gegebenenfalls die einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Auch die Rechenwege bindet das Gesetz. Stützen sich die Informationen auf Annahmen, müssen diese nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt sein. Offenlegen muss der Darlehensgeber sie ebenfalls.
Damit hast du eine belastbare Grundlage. Du bekommst eine Zahl und die Annahmen dahinter, bevor du dich entscheidest.
Nach zehn Jahren: das Recht, das dir niemand nimmt
Es gibt einen Weg, der unabhängig von deiner Vereinbarung gilt. Er greift spät, dafür sicher.
Bei gebundenem Sollzinssatz erlaubt dir das Bürgerliche Gesetzbuch die Kündigung nach zehn Jahren, ganz oder teilweise. Die zehn Jahre laufen ab dem vollständigen Empfang des Darlehens. Die Kündigungsfrist selbst beträgt sechs Monate.
Das Wort teilweise ist hier der Punkt. Die Teilkündigung wirkt auf deine Restschuld wie eine große Extrazahlung. Nur eben erst nach zehn Jahren.
Zwei Regeln im Gesetz schützen dieses Recht. Ausschließen oder erschweren lässt es sich durch Vertrag nicht. Der Stichtag verschiebt sich allerdings, wenn ihr später eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzinssatz trefft.
Eine Falle steckt im Vollzug. Nach dem Gesetz gilt die Kündigung als nicht erfolgt, wenn du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen zurückzahlst. Gerechnet wird ab dem Wirksamwerden der Kündigung. Das Geld muss also bereitstehen, bevor du kündigst.
Läuft dein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz, ist die Lage einfacher. Das Gesetz erlaubt dir dann die Kündigung jederzeit, mit einer Frist von drei Monaten.
Tilgungssatzwechsel: eine Option, kein Automatismus
Der Tilgungssatzwechsel erlaubt dir, die vereinbarte Tilgung während der Laufzeit anzupassen. Er ist der dritte Hebel neben Tilgungssatz und Sondertilgung.
Für ihn gilt dasselbe wie für das Sondertilgungsrecht. Er entsteht aus der Vereinbarung. Ob, wie oft und in welchem Rahmen du wechseln darfst, steht in deinem Vertrag.
Deshalb lohnt der Blick in die Bedingungen vor der Unterschrift. Was die Zinsbindung daneben festlegt, erklärt unser Beitrag zur Zinsbindung bei der Baufinanzierung.
Eine Angabe schreibt dir das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch ausdrücklich zu. Ein privater Immobiliendarlehensvertrag muss die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung klar und verständlich nennen. Das gilt, soweit der Darlehensgeber den Anspruch geltend machen will.
Der Tilgungsplan: dein Anspruch, nicht ein Service
Ist ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt, gibt dir das Gesetz Anspruch auf einen Tilgungsplan. Verlangen kannst du ihn jederzeit. Nach dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch erlischt der Anspruch nicht, solange das Vertragsverhältnis besteht.
Auch seinen Inhalt regelt dasselbe Gesetz. Aus dem Plan muss hervorgehen, welche Zahlungen in welchen Zeitabständen zu leisten sind. Aufzuschlüsseln ist außerdem, wie sich eine Teilzahlung auf Darlehen, Zinsen und sonstige Kosten verteilt.
Das Gesetz schreibt außerdem die Form vor: einen dauerhaften Datenträger. Daraus liest du deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab. Das ist die Zahl, an der sich jede Überlegung zu Extrazahlungen misst.
Drei Fälle, drei Konsequenzen
Allgemeine Regeln helfen nur bedingt. Entscheidend ist deine Lage. Drei Beispiele zeigen, was die Vorschriften praktisch bedeuten.
Angestellte im dritten Jahr der Zinsbindung, Vertrag ohne Sondertilgungsrecht. Sie möchte ihren Jahresbonus ins Darlehen stecken. In der Sollzinsbindung verlangt das Gesetz dafür ein berechtigtes Interesse. Ob ein Bonus dafür genügt, entscheidet der Einzelfall; als Beispiel genannt ist die anderweitige Verwertung der beliehenen Sache. Ihre verlässliche Alternative ist die Teilkündigung nach zehn Jahren.
Familie verkauft ihr Haus nach acht Jahren, weil der Job in eine andere Stadt führt. Das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung ist im Gesetz als berechtigtes Interesse benannt. Für sie als Verbraucher läuft der Weg über die vorzeitige Erfüllung; das Bürgerliche Gesetzbuch lässt das außerordentliche Kündigungsrecht dann zurücktreten. Die Bank darf eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe lässt sich vorher erfragen.
Selbstständiger finanziert eine vermietete Immobilie über seine GmbH. Hier liegt kein Verbraucherdarlehensvertrag vor, denn das Gesetz fordert dafür einen Verbraucher als Darlehensnehmer. Die besonderen Schutzvorschriften für Verbraucherdarlehen greifen deshalb nicht. Bei gebundenem Sollzinssatz gibt ihm das Gesetz das Kündigungsrecht nach zehn Jahren trotzdem. Ausschließen oder erschweren lässt es sich auch bei ihm nicht.
Was du vor der Unterschrift klären solltest
Die Tilgung wird beim Abschluss entschieden, nicht im fünften Jahr. Aus unserer Sicht gehören vier Punkte auf die Liste:
- Anfangstilgung: Welcher Tilgungssatz passt zu deinem Einkommen und zu der Restschuld, die du tragen willst?
- Sondertilgungsrecht: Ist es vereinbart, in welcher Höhe pro Jahr und zu welchen Bedingungen?
- Tilgungssatzwechsel: Darfst du die Tilgung anpassen, und wie oft?
- Stichtag: Wann gilt das Darlehen als vollständig empfangen, wann läuft also die Zehnjahresfrist?
Das ist eine Einschätzung aus der Praxis, keine Rechtsfolge. Welche Kombination für dich trägt, hängt an deinem Einkommen und deinen Plänen.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Vier Fragen bleiben hier bewusst offen. Sie gehören in eigene Texte, nicht in einen Nebensatz:
- Zinsen: Konkrete Sollzinssätze und Raten nennen wir nicht, sie altern zu schnell.
- Berechnung: Wie eine Vorfälligkeitsentschädigung im Einzelnen gerechnet wird, ist ein eigenes Thema.
- Förderung: Zinsgünstige Förderdarlehen folgen eigenen Programmbedingungen.
- Steuern: Die steuerliche Behandlung bei vermieteten Objekten hängt am Einzelfall.
Was am Ende der Zinsbindung auf dich zukommt, steht in unserem Beitrag zur Anschlussfinanzierung. Die Restschuld aus dem Tilgungsplan ist dort die zentrale Größe.
Wie wir dabei unterstützen
Wichtig zur Einordnung: Wir sind keine Bank und vergeben keine Kredite. Die Finanzierung läuft über einen externen Finanzierungspartner, der die Konditionen mehrerer Anbieter vergleicht.
Unsere Aufgabe ist die Struktur davor. Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht und die Frage, was du dir dauerhaft leisten willst. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung. Wie eine Zusammenarbeit beginnt, zeigt die Seite So wirst du Kunde.
Analyse starten — Termin vereinbaren. Kostenfrei und unverbindlich.
