Immobilie verkaufen: Ablauf und Unterlagen mit einem Makler

Wer eine Immobilie verkaufen will, unterschätzt meist den Ablauf. Der Verkauf ist kein freies Projekt. Er hängt an festen Formvorschriften, und die geben die Reihenfolge vor. Ein einziger Termin entscheidet über alles Weitere: der beim Notar.

Dieser Text ordnet den Weg dorthin. Welche Unterlagen du brauchst, woher sie kommen und was in welcher Reihenfolge passiert. Rechtsstand dieses Beitrags ist der 14. September 2026.

Warum der Notartermin den ganzen Ablauf bestimmt

Ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Ohne diese Form ist er nicht wirksam. Ein Handschlag bindet dich also nicht. Eine Mail mit Preiszusage ebenso wenig.

Das Gesetz kennt eine einzige Heilung. Der formlose Vertrag wird gültig, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgen (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Darauf solltest du nie bauen.

Daraus folgt die Logik des ganzen Ablaufs. Alles vor dem Notartermin ist Vorbereitung. Alles danach ist Abwicklung. Wer die Unterlagen erst beim Notar sucht, verliert Wochen.

Der Ablauf in sechs Schritten

• Unterlagen: Grundbuchauszug, Baupläne, Flächenangaben und Energieausweis zusammentragen.
• Wert: Den Marktwert ermitteln lassen, bevor ein Preis nach außen geht.
• Makler: Den Maklervertrag in Textform schließen und die Provisionsfrage klären.
• Vermarktung: Exposé erstellen, Anfragen bündeln, Besichtigungen führen.
• Käuferprüfung: Finanzierungsbestätigung einholen, bevor der Notar den Entwurf schreibt.
• Notar und Grundbuch: Beurkundung, Vormerkung, Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung.

Die ersten beiden Schritte laufen parallel. Die letzten beiden laufen streng nacheinander. Wer diese Ordnung durchbricht, zahlt meist mit Zeit.

Welche Unterlagen du brauchst — und woher sie kommen

Der Grundbuchauszug steht am Anfang. Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). Als Eigentümerin oder Eigentümer erfüllst du das ohne Weiteres. Soweit die Einsicht gestattet ist, kannst du eine Abschrift fordern (§ 12 Abs. 2 GBO).

Der Auszug zeigt mehr als deinen Namen. In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen, in Abteilung III die Grundpfandrechte. Beides muss vor dem Notartermin geklärt sein. Ein vergessenes Wegerecht kippt sonst die Verhandlung.

Dazu kommen die Unterlagen zum Gebäude selbst:

• Bauakte: Baugenehmigung, Bauzeichnungen und Berechnung der Wohnfläche, meist beim Bauordnungsamt.
• Flurkarte: Der aktuelle Lageplan aus dem Liegenschaftskataster.
• Baulastenverzeichnis: Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Grundbuch gerade nicht stehen.
• Energieausweis: Pflichtdokument beim Verkauf, mit eigenen Regeln zu Art und Anzeige.
• Nachweise: Rechnungen zu Sanierungen, Wartungsbelege, Schornsteinfegerprotokolle.

Beim Energieausweis lohnt sich ein eigener Blick. Wann die Pflicht greift und welche Ausweisart zulässig ist, klärt unser Beitrag zum Energieausweis beim Verkauf. Wir wiederholen die Einzelheiten hier bewusst nicht.

Eigentumswohnung: was zusätzlich dazukommt

Beim Wohnungseigentum liegt die halbe Wahrheit außerhalb deiner Wohnung. Für jeden Miteigentumsanteil wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (§ 7 Abs. 1 Satz 1 WEG). Ein Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch ersetzt hier den Grundbuchauszug des Grundstücks.

Zwei Anlagen gehören zur Teilungserklärung. Der Eintragungsbewilligung ist ein Aufteilungsplan der Baubehörde beizufügen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Dazu kommt eine Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG). Käufer und Banken fragen beide Dokumente regelmäßig ab.

Und dann ist da die Gemeinschaft. Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen (§ 24 Abs. 7 Satz 1 WEG). Sie enthält den Wortlaut der verkündeten Beschlüsse mit Ort und Datum der Versammlung (§ 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 WEG). Über in der Versammlung gefasste Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG).

Wer eine beschlossene Sonderumlage verschweigt, handelt sich Ärger ein. Hol die Sammlung beim Verwalter, bevor der erste Besichtigungstermin steht.

Der Maklervertrag: Form, Provision und eine Frist

Der Maklervertrag hat eine strenge Form. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB). Das gilt für den Nachweis wie für die Vermittlung.

Bezahlt wird erfolgsabhängig. Der Maklerlohn ist nur geschuldet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Lohn erst bei Bedingungseintritt verlangt werden (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Bei der Provision setzt das Gesetz eine Grenze. Lässt sich der Makler von beiden Seiten Lohn versprechen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein abweichender Maklervertrag ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB). Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, wirkt eine Erstattungsvereinbarung nur unter engen Bedingungen (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Was ein Makler dafür leistet und wer am Ende zahlt, vertieft unsere Seite zum Immobilienmakler.

Ein Punkt wird oft übersehen. Unterschreibst du als Verbraucher am Küchentisch oder online, steht dir ein Widerrufsrecht zu (§ 312g Abs. 1 BGB). Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage (§ 355 Abs. 2 Satz 1 BGB). Sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 355 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Prüfen kannst du die Zulassung übrigens selbst. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). Das ist eine andere Erlaubnis als die für Versicherungsvermittlung.

Vom Exposé zum Grundbuch: die letzte Etappe

Für die Übertragung braucht es zweierlei: die Einigung der Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Die dafür erforderliche Einigung heißt Auflassung. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zuständig ist jeder Notar (§ 925 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Eine Auflassung unter Bedingung oder Zeitbestimmung ist unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB). Deshalb funktioniert „Eigentum erst nach Zahlung” nicht als Bedingung. Der Notar löst das anders.

Das Werkzeug dafür ist die Vormerkung. Sie kann zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück eingetragen werden (§ 883 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine spätere Verfügung ist unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB). Das gilt auch in der Zwangsvollstreckung und im Insolvenzfall (§ 883 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Praktisch heißt das: Der Käufer zahlt erst, wenn die Vormerkung steht. Die Eigentumsumschreibung folgt danach. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen deshalb regelmäßig Wochen.

Vier Fälle, vier Abläufe

• Einfamilienhaus, selbst bewohnt: Du brauchst Grundbuchauszug, Bauakte und Energieausweis. Die Konsequenz: Die Bauakte dauert am längsten, also beantrage sie zuerst.
• Eigentumswohnung mit Verwalter: Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Beschluss-Sammlung kommen dazu (§ 7 Abs. 4 Satz 1 WEG). Die Konsequenz: Ohne die Sammlung des Verwalters fehlt dem Käufer die Grundlage für seine Bank.
• Geerbtes Haus in einer Erbengemeinschaft: Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Die Konsequenz: Alle Miterben müssen zum Notartermin, sonst kommt keine wirksame Auflassung zustande. Die ersten Schritte dazu beschreibt unser Beitrag zur geerbten Immobilie.
• Vermietete Wohnung, 2019 gekauft: Zwischen Anschaffung und Veräußerung liegen keine zehn Jahre (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Die Konsequenz: Sprich vor der Vermarktung mit einem Steuerberater, nicht danach.

Die Steuerfrage gehört an den Anfang

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Diese Zehnjahresfrist entscheidet über die steuerliche Behandlung des Gewinns. Sie lässt sich nach der Beurkundung nicht mehr beeinflussen.

Das Gesetz kennt eine Ausnahme für die Selbstnutzung. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Ausnahme greift auch bei Nutzung im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Wie das in deinem Fall ausgeht, rechnet ein Steuerberater. Steuerliche Aussagen hängen am Einzelfall. Wir nennen hier keine Sätze und keine Freibeträge.

Was dieser Artikel nicht beantwortet

Der Preis steht hier nicht. Wie ein Marktwert entsteht und welche Verfahren zulässig sind, erklärt unser Beitrag zur Immobilienbewertung. Ohne diesen Wert beginnt keine seriöse Vermarktung.

Wir behandeln auch kein Vertragsrecht im Einzelfall. Rücktrittsrechte, Haftung für Sachmängel und Gewährleistungsausschlüsse gehören zum Notar oder zu einer Fachanwältin. Der Notar berät dabei beide Seiten neutral.

Die Finanzierung der Käuferseite bleibt ebenfalls außen vor. Baufinanzierungen begleiten wir über einen externen Finanzierungspartner, nicht als eigenes Bankprodukt. Einen Einstieg gibt unsere Seite zur Baufinanzierung.

Der nächste Schritt

Fang mit den Unterlagen an, nicht mit dem Preis. Grundbuchauszug, Bauakte und Energieausweis brauchen Vorlauf. Bei einer Eigentumswohnung kommt die Beschluss-Sammlung dazu.

Klär danach zwei Fragen, bevor du vermarktest. Erstens die Zehnjahresfrist, zweitens den Wert. Beides entscheidet, ob und wann ein Verkauf sinnvoll ist.

Wenn du sortieren willst, was in deinem Fall zuerst dran ist, buch dir ein Erstgespräch. Kostenfrei und unverbindlich, mit festem Ansprechpartner.