Du hast eine Immobilie geerbt und fragst dich, was tun ist. Mit dem Todesfall gehört dir das Haus bereits. Das Erbrecht überträgt das Vermögen als Ganzes auf die Erben. Unterschreiben musst du dafür nichts.
Dieser Text ordnet die ersten Wochen. Welche Frist zuerst läuft, was im Grundbuch geschehen muss und was mit den Versicherungen passiert. Konkrete Beträge nennen wir nicht — die hängen am Einzelfall.
Was im Moment des Erbfalls automatisch passiert
Der Erbfall wirkt sofort. Nach dem Erbrecht geht mit dem Tod das Vermögen als Ganzes auf die Erben über. Das nennt sich Gesamtrechtsnachfolge. Du wirst Eigentümerin oder Eigentümer, ohne etwas zu tun.
Mit dem Haus kommen die Verträge mit, die daran hängen. War der Verstorbene Vermieter, rückst du nach dem Erbrecht in sein Mietverhältnis ein. Auch die Gebäudeversicherung geht als Teil des Vermögens auf dich über. Die Erbschaft fällt dir an, das Erbrecht lässt dir aber das Recht, sie auszuschlagen.
Als Erbe haftest du nach dem Erbrecht für die Nachlassverbindlichkeiten. Dazu zählen die vom Erblasser herrührenden Schulden, etwa ein Darlehen oder offene Rückstände. Erben mehrere Personen, haften sie für die gemeinschaftlichen Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner.
Die erste Frist: sechs Wochen für die Ausschlagung
Die Ausschlagung kann nach dem Erbrecht nur binnen sechs Wochen erfolgen. Die Frist beginnt, wenn du vom Anfall und vom Grund deiner Berufung erfährst. Bei einem Testament läuft sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht.
Das Erbrecht kennt eine längere Variante. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland, beträgt die Frist sechs Monate. Dasselbe gilt, wenn du dich bei Fristbeginn im Ausland aufhältst.
Sechs Wochen sind knapp für eine Bestandsaufnahme. Verschaff dir früh einen Überblick über Darlehen, Grundschulden und offene Rechnungen. Ist der Nachlass überschuldet, kennt das Gesetz eigene Wege. Die Haftung beschränkt sich auf den Nachlass, wenn Nachlassverwaltung angeordnet oder das Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet ist.
Reicht die Masse nicht einmal für die Kosten, greift eine weitere Regel des Erbrechts. Der Erbe kann die Befriedigung eines Nachlassgläubigers verweigern, soweit der Nachlass nicht ausreicht. Diese Wege sind anwaltliche Arbeit, keine Formulare.
Warum das Grundbuch jetzt falsch steht
Das Eigentum wechselt beim Erbfall außerhalb des Grundbuchs. Im Grundbuch steht deshalb weiter der Verstorbene. Wird das Grundbuch dadurch unrichtig, soll das Grundbuchamt dem Eigentümer nach der Grundbuchordnung auferlegen, die Berichtigung zu beantragen. Ein Antrag ist also keine Kür.
Den Nachweis der Erbfolge regelt die Grundbuchordnung eng. Er kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Den Erbschein erteilt nach dem Erbrecht das Nachlassgericht auf Antrag.
Die Grundbuchordnung sieht eine Abkürzung vor, die viele nicht kennen. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen Urkunde, genügen die Verfügung und die Eröffnungsniederschrift. Ein notarielles Testament kann den Erbschein damit ersparen. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, darf es nach der Grundbuchordnung trotzdem einen Erbschein verlangen.
Und jetzt der Punkt mit dem Termin. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz wird für die Eintragung von Erben die Gebühr nicht erhoben. Bedingung ist ein Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall. Das gilt auch bei einer Eintragung erst nach der Erbauseinandersetzung. Wer wartet, zahlt später für etwas, das vorher kostenfrei war.
Die Gebäudeversicherung läuft weiter — aber nicht nach der Kauf-Regel
Viele suchen hier die Regel für den Hauskauf. Sie passt nicht. Beim Kauf tritt der Erwerber nach dem Versicherungsvertragsgesetz in die Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Diese Regel setzt eine Veräußerung voraus, und ein Erbfall ist keine.
Beim Erbfall greift die allgemeine Regel des Erbrechts. Der Vertrag ist Teil des Vermögens und geht mit über. Du rückst in den bestehenden Vertrag ein, ohne Neuabschluss. Das Versicherungsvertragsgesetz knüpft das Kündigungsrecht des Erwerbers dagegen an eine Veräußerung.
Melde dem Versicherer trotzdem, wer jetzt Ansprechpartner ist. Beiträge laufen weiter, Mahnungen gehen sonst an die alte Adresse. Was eine solche Police trägt, erklärt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung. Die Sparte selbst stellen wir auf der Seite Wohngebäude absichern vor.
Leerstand ist der Punkt, an dem es teuer wird
Ein leeres Haus verhält sich anders als ein bewohntes. Niemand bemerkt den Wasserschaden, niemand heizt im Winter. Versicherungsrechtlich hat das einen Namen: Gefahrerhöhung.
Das Versicherungsvertragsgesetz verteilt dazu klare Pflichten. Erkennst du nachträglich eine ohne Einwilligung vorgenommene Gefahrerhöhung, musst du sie unverzüglich anzeigen. Tritt sie unabhängig von deinem Willen ein, gilt die Anzeigepflicht ab deiner Kenntnis.
Die Folgen einer unterlassenen Anzeige stehen ebenfalls im Gesetz. Tritt der Versicherungsfall später als einen Monat nach der fälligen Anzeige ein, ist der Versicherer nicht zur Leistung verpflichtet. Beruht die Verletzung nicht auf Vorsatz, bleibt er zur Leistung verpflichtet. Bei grober Fahrlässigkeit darf er im Verhältnis zur Schwere des Verschuldens kürzen.
Ob Leerstand in deinem Vertrag eine Gefahrerhöhung ist, steht in den Bedingungen. Das Gesetz sagt es nicht pauschal. Der sichere Weg ist eine schriftliche Anzeige beim Versicherer. Dann liegt die Bewertung nicht mehr bei dir.
Dazu kommt die Haftung außerhalb des Vertrags. Wer fahrlässig das Eigentum eines anderen verletzt, muss nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch den Schaden ersetzen. Ein loser Dachziegel oder ein vereister Gehweg gehören damit auf die Liste. Diese Pflicht endet nicht, weil niemand im Haus wohnt.
Wenn ihr zu mehreren erbt: was einer allein darf
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass nach dem Erbrecht gemeinschaftliches Vermögen. Das ist die Erbengemeinschaft. Sie entsteht von selbst, ohne Vertrag und ohne Gründung.
Vier Regeln des Erbrechts entscheiden den Alltag:
- Verwaltung: Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu.
- Erhaltung: Die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.
- Verfügung: Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen.
- Erbteil: Über seinen Anteil am Nachlass kann jeder Miterbe verfügen, notariell beurkundet.
Der Unterschied ist im Streitfall alles. Die kaputte Heizung darf ein Miterbe allein reparieren lassen. Der Verkauf des Hauses braucht dagegen alle. Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nach dem Erbrecht nicht verfügen.
Blockiert wird trotzdem niemand auf Dauer. Jeder Miterbe kann nach dem Erbrecht jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Ausnahmen davon regelt das Erbrecht in drei eigenen Vorschriften. Der Weg dorthin ist selten schnell, aber er existiert.
Vier Fälle, vier nächste Schritte
- Elternhaus im Leerstand: Drei Geschwister erben, niemand zieht ein. Die Konsequenz: Der Leerstand geht schriftlich an den Versicherer, und einer übernimmt Post und Zahlungen.
- Vermietete Eigentumswohnung: Das Mietverhältnis läuft weiter. Die Konsequenz: Du rückst nach dem Erbrecht in den Vertrag ein und trägst die Pflichten des Vermieters.
- Haus mit laufendem Darlehen: Die Darlehensschuld ist nach dem Erbrecht eine Nachlassverbindlichkeit. Die Konsequenz: Prüfe Restschuld und Grundschuld, bevor die sechs Wochen für die Ausschlagung ablaufen.
- Alleinerbin ohne Testament: Der Nachweis läuft nach der Grundbuchordnung über einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Die Konsequenz: Beantrage das Zeugnis früh, damit die Zweijahresfrist noch reicht.
Steuern: die Frist, die viele übersehen
Eine Frist läuft unabhängig vom Grundbuch. Nach dem Erbschaftsteuergesetz ist jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen. Adressat ist das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt.
Das Erbschaftsteuergesetz kennt eine Ausnahme von der Anzeigepflicht. Sie greift bei einer eröffneten Verfügung von Todes wegen, aus der das Verhältnis zum Erblasser klar hervorgeht. Genau diese Ausnahme gilt nach demselben Gesetz aber nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Bei einer geerbten Immobilie bleibt die Anzeige also Pflicht.
Zwei weitere Punkte gehören auf den Zettel. Nach dem Grundsteuergesetz ist Schuldner der Grundsteuer, wem der Steuergegenstand zugerechnet ist. Sind es mehrere Personen, sind sie Gesamtschuldner.
Beim Verkauf kommt die Zehnjahresfrist des Einkommensteuergesetzes ins Spiel. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind nach demselben Gesetz Immobilien, die seit Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Dasselbe gilt bei eigener Wohnnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Wie das in deinem Fall wirkt, gehört zum Steuerberater.
Steuerliche Aussagen hängen am Einzelfall. Wir nennen hier keine Freibeträge und keine Steuersätze. Das ist die Arbeit eines Steuerberaters, nicht die eines Maklers.
Behalten, vermieten oder verkaufen
Die Entscheidung braucht zuerst eine Zahl: den Wert. Wie er zustande kommt, erklärt unser Beitrag zum Marktwert einer Immobilie. Ohne diesen Wert lässt sich in einer Erbengemeinschaft nichts fair teilen.
Beim Verkauf gilt eine strenge gesetzliche Formvorschrift. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch bedarf ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum der notariellen Beurkundung. Ohne sie wird der Vertrag erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch gültig. Erbt ihr gemeinsam, unterschreiben nach dem Erbrecht alle. Was ein Makler dabei übernimmt, zeigt unsere Seite zum Immobilienmakler.
Wer vermietet, wechselt die Rolle. Mit der Vermietung verschiebt sich deine Haftung, und der Versicherungsbedarf ändert sich mit. Verkaufst du vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter, tritt laut Mietrecht der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein. Welche Policen dann zählen, steht in unserem Beitrag zu den Versicherungen für Vermieter.
Wer selbst einzieht und umbaut, braucht oft Geld. Finanzierungen begleiten wir über einen externen Finanzierungspartner, nicht als eigenes Bankprodukt. Einen Überblick gibt unsere Seite zur Baufinanzierung.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Wir erklären hier kein Erbrecht im Einzelfall. Pflichtteil, Vermächtnis und Testamentsauslegung gehören zu einer Fachanwältin oder einem Notar. Auch die Ausschlagung selbst ist eine Entscheidung mit Beratung, kein Formular.
Konkrete Steuerbeträge stehen hier nicht. Freibeträge, Steuerklassen und Befreiungen hängen an Personen und Nutzung. Diese Rechnung macht ein Steuerberater.
Auch die Wertfrage lassen wir hier offen. Was eine Gebäudepolice im Schadenfall trägt, klärt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung. Den Weg zum Marktwert beschreibt der Beitrag zur Immobilienbewertung.
Der nächste Schritt
Sortiere zuerst die Fristen. Sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, zwei Jahre für das Grundbuch.
Danach klärst du den Versicherungsstand. Steht das Haus leer, geht die Anzeige an den Versicherer. Steht ein Verkauf an, brauchst du zuerst den Wert.
Wenn du sortieren willst, was in deinem Fall zuerst dran ist, buch dir ein Erstgespräch. Kostenfrei und unverbindlich, mit festem Ansprechpartner.
