Du hast eine Immobilie geerbt und fragst dich, was tun ist. Mit dem Todesfall gehört dir das Haus bereits. Das Gesetz überträgt das Vermögen als Ganzes auf die Erben (§ 1922 Abs. 1 BGB). Unterschreiben musst du dafür nichts.
Dieser Text ordnet die ersten Wochen. Welche Frist zuerst läuft, was im Grundbuch geschehen muss und was mit den Versicherungen passiert. Konkrete Beträge nennen wir nicht — die hängen am Einzelfall.
Was im Moment des Erbfalls automatisch passiert
Der Erbfall wirkt sofort. Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Das nennt sich Gesamtrechtsnachfolge. Du wirst Eigentümerin oder Eigentümer, ohne etwas zu tun.
Mit dem Haus kommen die Verträge mit, die daran hängen. War der Verstorbene Vermieter, rückst du in sein Mietverhältnis ein (§ 1922 Abs. 1 BGB). Auch die Gebäudeversicherung geht als Teil des Vermögens auf dich über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Die Erbschaft fällt dir an, unbeschadet deines Rechts, sie auszuschlagen (§ 1942 Abs. 1 BGB).
Als Erbe haftest du für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 Abs. 1 BGB). Dazu zählen die vom Erblasser herrührenden Schulden, etwa ein Darlehen oder offene Rückstände (§ 1967 Abs. 2 BGB). Erben mehrere Personen, haften sie für die gemeinschaftlichen Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB).
Die erste Frist: sechs Wochen für die Ausschlagung
Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen (§ 1944 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt, wenn du vom Anfall und vom Grund deiner Berufung erfährst (§ 1944 Abs. 2 Satz 1 BGB). Bei einem Testament läuft sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Es gibt eine längere Variante. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland, beträgt die Frist sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Dasselbe gilt, wenn du dich bei Fristbeginn im Ausland aufhältst (§ 1944 Abs. 3 BGB).
Sechs Wochen sind knapp für eine Bestandsaufnahme. Verschaff dir früh einen Überblick über Darlehen, Grundschulden und offene Rechnungen. Ist der Nachlass überschuldet, kennt das Gesetz eigene Wege. Die Haftung beschränkt sich auf den Nachlass, wenn Nachlassverwaltung angeordnet oder das Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet ist (§ 1975 BGB).
Reicht die Masse nicht einmal für die Kosten, greift eine weitere Regel. Der Erbe kann die Befriedigung eines Nachlassgläubigers verweigern, soweit der Nachlass nicht ausreicht (§ 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Wege sind anwaltliche Arbeit, keine Formulare.
Warum das Grundbuch jetzt falsch steht
Das Eigentum wechselt beim Erbfall außerhalb des Grundbuchs. Im Grundbuch steht deshalb weiter der Verstorbene. Wird das Grundbuch dadurch unrichtig, soll das Grundbuchamt dem Eigentümer die Berichtigung auferlegen (§ 82 Satz 1 GBO). Ein Antrag ist also keine Kür.
Den Nachweis der Erbfolge regelt das Gesetz eng. Er kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO). Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht auf Antrag (§ 2353 BGB).
Es gibt eine Abkürzung, die viele nicht kennen. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen Urkunde, genügen die Verfügung und die Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Ein notarielles Testament kann den Erbschein damit ersparen. Das Grundbuchamt kann einen Erbschein aber trotzdem verlangen (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO).
Und jetzt der Punkt mit dem Termin. Für die Eintragung von Erben wird die Gebühr nicht erhoben. Bedingung ist ein Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall (KV Nr. 14110 Anm. Abs. 1 GNotKG). Das gilt auch bei einer Eintragung erst nach der Erbauseinandersetzung. Wer wartet, zahlt später für etwas, das vorher kostenfrei war.
Die Gebäudeversicherung läuft weiter — aber nicht nach der Kauf-Regel
Viele suchen hier die Regel für den Hauskauf. Sie passt nicht. Beim Kauf tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein (§ 95 Abs. 1 VVG). Diese Norm setzt eine Veräußerung voraus, und ein Erbfall ist keine.
Beim Erbfall greift die allgemeine Regel. Der Vertrag ist Teil des Vermögens und geht mit über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Du rückst in den bestehenden Vertrag ein, ohne Neuabschluss. Das Kündigungsrecht des Erwerbers knüpft dagegen an eine Veräußerung an (§ 96 Abs. 2 VVG).
Melde dem Versicherer trotzdem, wer jetzt Ansprechpartner ist. Beiträge laufen weiter, Mahnungen gehen sonst an die alte Adresse. Was eine solche Police trägt, erklärt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung. Die Sparte selbst stellen wir auf der Seite Wohngebäude absichern vor.
Leerstand ist der Punkt, an dem es teuer wird
Ein leeres Haus verhält sich anders als ein bewohntes. Niemand bemerkt den Wasserschaden, niemand heizt im Winter. Versicherungsrechtlich hat das einen Namen: Gefahrerhöhung.
Das Gesetz verteilt dazu klare Pflichten. Erkennst du nachträglich eine ohne Einwilligung vorgenommene Gefahrerhöhung, musst du sie unverzüglich anzeigen (§ 23 Abs. 2 VVG). Tritt sie unabhängig von deinem Willen ein, gilt die Anzeigepflicht ab deiner Kenntnis (§ 23 Abs. 3 VVG).
Die Folgen einer unterlassenen Anzeige stehen ebenfalls im Gesetz. Tritt der Versicherungsfall später als einen Monat nach der fälligen Anzeige ein, ist der Versicherer nicht zur Leistung verpflichtet (§ 26 Abs. 2 Satz 1 VVG). Beruht die Verletzung nicht auf Vorsatz, bleibt er zur Leistung verpflichtet (§ 26 Abs. 2 Satz 2 VVG). Bei grober Fahrlässigkeit darf er im Verhältnis zur Schwere des Verschuldens kürzen (§ 26 Abs. 1 Satz 2 VVG).
Ob Leerstand in deinem Vertrag eine Gefahrerhöhung ist, steht in den Bedingungen. Das Gesetz sagt es nicht pauschal. Der sichere Weg ist eine schriftliche Anzeige beim Versicherer. Dann liegt die Bewertung nicht mehr bei dir.
Dazu kommt die Haftung außerhalb des Vertrags. Wer fahrlässig das Eigentum eines anderen verletzt, muss den Schaden ersetzen (§ 823 Abs. 1 BGB). Ein loser Dachziegel oder ein vereister Gehweg gehören damit auf die Liste. Diese Pflicht endet nicht, weil niemand im Haus wohnt.
Wenn ihr zu mehreren erbt: was einer allein darf
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 Abs. 1 BGB). Das ist die Erbengemeinschaft. Sie entsteht von selbst, ohne Vertrag und ohne Gründung.
Vier Regeln entscheiden den Alltag:
- Verwaltung: Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB).
- Erhaltung: Die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Verfügung: Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB).
- Erbteil: Über seinen Anteil am Nachlass kann jeder Miterbe verfügen, notariell beurkundet (§ 2033 Abs. 1 BGB).
Der Unterschied ist im Streitfall alles. Die kaputte Heizung darf ein Miterbe allein reparieren lassen. Der Verkauf des Hauses braucht dagegen alle. Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB).
Blockiert wird trotzdem niemand auf Dauer. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Ausnahmen regeln die §§ 2043 bis 2045 BGB. Der Weg dorthin ist selten schnell, aber er existiert.
Vier Fälle, vier nächste Schritte
- Elternhaus im Leerstand: Drei Geschwister erben, niemand zieht ein. Die Konsequenz: Der Leerstand geht schriftlich an den Versicherer, und einer übernimmt Post und Zahlungen.
- Vermietete Eigentumswohnung: Das Mietverhältnis läuft weiter. Die Konsequenz: Du rückst in den Vertrag ein und trägst die Pflichten des Vermieters (§ 1922 Abs. 1 BGB).
- Haus mit laufendem Darlehen: Die Darlehensschuld ist eine Nachlassverbindlichkeit (§ 1967 Abs. 2 BGB). Die Konsequenz: Prüfe Restschuld und Grundschuld, bevor die sechs Wochen für die Ausschlagung ablaufen.
- Alleinerbin ohne Testament: Der Nachweis läuft über einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO). Die Konsequenz: Beantrage das Zeugnis früh, damit die Zweijahresfrist noch reicht.
Steuern: die Frist, die viele übersehen
Eine Frist läuft unabhängig vom Grundbuch. Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Adressat ist das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt.
Es gibt eine Ausnahme von der Anzeigepflicht. Sie greift bei einer eröffneten Verfügung von Todes wegen, aus der das Verhältnis zum Erblasser klar hervorgeht (§ 30 Abs. 3 Satz 1 ErbStG). Genau diese Ausnahme gilt aber nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört (§ 30 Abs. 3 Satz 1 ErbStG). Bei einer geerbten Immobilie bleibt die Anzeige also Pflicht.
Zwei weitere Punkte gehören auf den Zettel. Schuldner der Grundsteuer ist, wem der Steuergegenstand zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Sind es mehrere Personen, sind sie Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 2 GrStG).
Beim Verkauf kommt die Zehnjahresfrist ins Spiel. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei unentgeltlichem Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Wie das in deinem Fall wirkt, gehört zum Steuerberater.
Steuerliche Aussagen hängen am Einzelfall. Wir nennen hier keine Freibeträge und keine Steuersätze. Das ist die Arbeit eines Steuerberaters, nicht die eines Maklers.
Behalten, vermieten oder verkaufen
Die Entscheidung braucht zuerst eine Zahl: den Wert. Wie er zustande kommt, erklärt unser Beitrag zum Marktwert einer Immobilie. Ohne diesen Wert lässt sich in einer Erbengemeinschaft nichts fair teilen.
Beim Verkauf gilt eine strenge gesetzliche Formvorschrift. Ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Ohne sie wird der Vertrag erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch gültig (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Erbt ihr gemeinsam, unterschreiben alle (§ 2040 Abs. 1 BGB). Was ein Makler dabei übernimmt, zeigt unsere Seite zum Immobilienmakler.
Wer vermietet, wechselt die Rolle. Mit der Vermietung verschiebt sich deine Haftung, und der Versicherungsbedarf ändert sich mit. Verkaufst du vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Welche Policen dann zählen, steht in unserem Beitrag zu den Versicherungen für Vermieter.
Wer selbst einzieht und umbaut, braucht oft Geld. Finanzierungen begleiten wir über einen externen Finanzierungspartner, nicht als eigenes Bankprodukt. Einen Überblick gibt unsere Seite zur Baufinanzierung.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Wir erklären hier kein Erbrecht im Einzelfall. Pflichtteil, Vermächtnis und Testamentsauslegung gehören zu einer Fachanwältin oder einem Notar. Auch die Ausschlagung selbst ist eine Entscheidung mit Beratung, kein Formular.
Konkrete Steuerbeträge stehen hier nicht. Freibeträge, Steuerklassen und Befreiungen hängen an Personen und Nutzung. Diese Rechnung macht ein Steuerberater.
Auch die Wertfrage lassen wir hier offen. Was eine Gebäudepolice im Schadenfall trägt, klärt unser Beitrag zur Wohngebäudeversicherung. Den Weg zum Marktwert beschreibt der Beitrag zur Immobilienbewertung.
Der nächste Schritt
Sortiere zuerst die Fristen. Sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, zwei Jahre für das Grundbuch.
Danach klärst du den Versicherungsstand. Steht das Haus leer, geht die Anzeige an den Versicherer. Steht ein Verkauf an, brauchst du zuerst den Wert.
Wenn du sortieren willst, was in deinem Fall zuerst dran ist, buch dir ein Erstgespräch. Kostenfrei und unverbindlich, mit festem Ansprechpartner.
