Du hast eine Immobilie gekauft — und fragst dich, welche Versicherungen jetzt dazukommen. Der Notartermin ist durch, der Übergabetermin steht. Beim Versicherungsschutz läuft für dich eine gesetzliche Monatsfrist. Laut Versicherungsvertragsgesetz erlischt dein Kündigungsrecht als Erwerber, wenn du es nicht binnen eines Monats nach dem Erwerb ausübst.
Zwei Dinge laufen gleichzeitig. Ein Teil deines Schutzes geht automatisch auf dich über. Ein anderer Teil entsteht nur, wenn du aktiv wirst — innerhalb von Fristen, die kurz sind.
Ein Hinweis vorweg. Dieser Text ordnet die Rechtslage und sagt zu jeder Regel, aus welchem Gesetz sie stammt. Verbindlich ist am Ende dein Vertrag, nicht dieser Beitrag.
Wann du Eigentümer wirst — und wann die Gefahr übergeht
Das Gesetz trennt zwei Zeitpunkte, die im Alltag gern verschwimmen.
Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück braucht es nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB, zweierlei. Nötig sind die Einigung beider Seiten und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Eigentümer bist du also erst mit dem Grundbucheintrag.
Die Gefahr wandert früher. Laut BGB geht die Gefahr des zufälligen Untergangs mit der Übergabe auf den Käufer über. Von der Übergabe an gebühren dir die Nutzungen, und du trägst die Lasten.
Damit entsteht ein Zwischenraum. In der Zeit zwischen Übergabe und Eintragung trägst du bereits das Risiko. Eigentümer bist du in dieser Spanne noch nicht. Warum das für den Versicherungsschutz zählt, zeigt der nächste Abschnitt.
Die Gebäudeversicherung des Verkäufers läuft für dich weiter
Das ist der Teil, der ohne dein Zutun passiert.
Das Versicherungsvertragsgesetz, kurz VVG, regelt diesen Übergang. Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber. Du rückst in die Rechte und Pflichten des Verkäufers ein. Geknüpft ist dieser Eintritt ausdrücklich an die Dauer deines Eigentums.
Die Prämie teilt sich dabei nicht sauber auf. Nach dem VVG haften Veräußerer und Erwerber für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode als Gesamtschuldner. Der Versicherer kann sich also auch an dich halten.
Eine Einschränkung nennt das VVG selbst. Der Versicherer muss deinen Eintritt erst gegen sich gelten lassen, wenn er davon Kenntnis erlangt hat. Ohne diese Kenntnis wirkt der Übergang ihm gegenüber nicht.
Dein Sonderkündigungsrecht und die Monatsfrist
Der übernommene Vertrag ist kein Schicksal.
Als Erwerber darfst du das Versicherungsverhältnis nach dem VVG kündigen. Zulässig ist die Kündigung mit sofortiger Wirkung oder für den Schluss der laufenden Versicherungsperiode. Du hast damit ein echtes Wahlrecht über den Zeitpunkt.
Die Frist ist knapp. Nach dem VVG erlischt das Kündigungsrecht, wenn du es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb ausübst. Kanntest du die Versicherung nicht, läuft der Monat ab Erlangung deiner Kenntnis.
Auch der Versicherer darf gehen. Das VVG erlaubt ihm, dir mit einer Frist von einem Monat zu kündigen. Sein Recht erlischt, wenn er es nicht binnen eines Monats ab Kenntnis der Veräußerung ausübt.
Wer kündigt, zahlt nicht doppelt. Im Fall einer Kündigung ist laut VVG der Veräußerer zur Zahlung der Prämie verpflichtet. Eine Haftung des Erwerbers besteht nicht. Diese Kostenfolge steht ausdrücklich im Gesetzestext.
Die Anzeige, über die der Schutz stolpert
Aus unserer Sicht liegt hier die Falle mit den größten Folgen.
Die Veräußerung ist dem Versicherer nach dem VVG unverzüglich anzuzeigen. Zuständig dafür sind Veräußerer oder Erwerber. Die Pflicht trifft beide Seiten. Verlass dich nicht stillschweigend darauf, dass der Verkäufer sie erledigt.
Die Folge einer versäumten Anzeige steht in derselben Vorschrift. Der Versicherer ist dann nicht zur Leistung verpflichtet. Das gilt, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem fälligen Anzeigezeitpunkt eintritt. Hinzukommen muss, dass er den Vertrag mit dir nicht geschlossen hätte.
Zwei Auswege nennt das Gesetz. Der Versicherer leistet, wenn ihm die Veräußerung zum maßgeblichen Zeitpunkt bekannt war. Und er leistet, wenn seine Kündigungsfrist abgelaufen war und er nicht gekündigt hat.
Warum die Bank bei der Gebäudeversicherung mitredet
Warum die Bank überhaupt mitredet, steht nicht im Versicherungsrecht. Der Grund findet sich im Sachenrecht, bei den Regeln zur Hypothek.
Nach dem BGB erstreckt sich die Hypothek auf die Forderung gegen den Versicherer. Vorausgesetzt ist, dass die Gegenstände der Hypothek unterliegen und für den Eigentümer versichert sind. Die Sicherheit der Bank hängt damit mit am Versicherungsvertrag.
Für Gebäude geht dieselbe Regel des BGB weiter. Ist ein Gebäude versichert, gelten für die Auszahlung zwei Bedingungen. Erst dann kann der Versicherer die Versicherungssumme mit Wirkung gegen den Hypothekengläubiger an den Versicherten zahlen.
Erstens muss der Versicherer oder der Versicherte dem Hypothekengläubiger den Eintritt des Schadens angezeigt haben. Zweitens muss seit dem Empfang dieser Anzeige ein Monat verstrichen sein. Der Gläubiger kann der Zahlung bis zum Fristablauf widersprechen.
Die Bindung an den Versicherungsvertrag endet nicht beliebig. Laut BGB erlischt sie, wenn der versicherte Gegenstand wiederhergestellt oder Ersatz für ihn beschafft ist. Der Wiederaufbau löst sie also auf. Wie sich das in eine Finanzierung einfügt, gehört auf den Tisch, bevor du unterschreibst — dazu mehr auf unserer Seite zur Baufinanzierung.
Deine neue Haftung als Eigentümer des Grundstücks
Mit dem Grundstück kommt eine Verantwortung, die vorher nicht deine war.
Der Ausgangspunkt gilt für jeden. Laut BGB muss den Schaden ersetzen, wer vorsätzlich oder fahrlässig das Eigentum oder die Gesundheit eines anderen widerrechtlich verletzt.
Für Gebäude hat das BGB daneben eine eigene Regel. Stürzt ein Gebäude ein oder lösen sich Teile davon, ersetzt der Besitzer des Grundstücks den Schaden. Voraussetzung ist eine fehlerhafte Errichtung oder eine mangelhafte Unterhaltung. Besitzer in diesem Sinne ist der Eigenbesitzer.
Das Gesetz nennt genau einen Ausweg. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.
Der Verkäufer verschwindet nicht sofort aus der Verantwortung. Nach dem BGB haftet ein früherer Besitzer, wenn die Ablösung innerhalb eines Jahres nach dem Ende seines Besitzes eintritt. Auch dort führt der Weg über die beobachtete Sorgfalt.
Welche Police diese Haftung trägt, steht nicht im Gesetz. Das regeln deine Bedingungen, und sie unterscheiden danach, ob du selbst einziehst oder vermietest. Prüf die Privathaftpflicht, bevor du sie brauchst. Für vermietete Objekte haben wir die Haftungsfragen im Beitrag zu den Versicherungen für Vermieter gesondert aufgeschrieben.
Gebäude und Hausrat sind zwei Verträge
Diese Trennung wirkt technisch, ist aus unserer Sicht aber wichtig.
Das Gesetz regelt den Eigentümerwechsel, nicht den Umfang der Deckung. Was dein Vertrag jeweils trägt, steht in deinen Bedingungen. Diese Abgrenzung haben wir im Beitrag Wohngebäudeversicherung: was gedeckt ist ausführlich behandelt.
Zwei Hinweise gehören trotzdem hierher. Den Elementarbaustein haben wir in der Elementarschadenversicherung gesondert erklärt. Und für den Hausrat lohnt ein Blick in den Beitrag zur Unterversicherung.
Drei Konstellationen, drei Konsequenzen
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Übergabe im Oktober, Grundbucheintrag im Januar. Die Gefahr liegt nach dem BGB ab der Übergabe bei dir. Der Eintritt in die Gebäudeversicherung knüpft laut VVG dagegen an dein Eigentum an. Konsequenz: Kläre diese Spanne vor der Übergabe mit Verkäufer und Versicherer, nicht erst nach dem Eintrag.
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Mehrfamilienhaus, das du vermietest. Die Gebäudehaftung des Eigenbesitzers aus dem BGB trifft dich, sobald der Besitz bei dir liegt. Konsequenz: Die unverzügliche Anzeige an den Versicherer gehört in dieselbe Woche wie der Schlüssel. Dass der Mieter Betriebskosten trägt, müssen die Vertragsparteien laut BGB vereinbaren.
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Haus, das du direkt umbaust. Laut VVG darfst du ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung vornehmen oder gestatten. Tritt sie unabhängig von deinem Willen ein, ist sie nach Kenntnis unverzüglich anzuzeigen. Konsequenz: Melde das Bauvorhaben, denn nach einer Gefahrerhöhung kann die Leistung entfallen oder gekürzt werden.
In welcher Reihenfolge das sinnvoll ist
Die Fristen geben die Reihenfolge vor, nicht dein Kalender.
Zuerst die Anzeige der Veräußerung, weil sie laut VVG unverzüglich zu erfolgen hat. Danach die Entscheidung über den übernommenen Vertrag, weil dafür ein Monat ab Erwerb läuft.
Erst danach kommen die Verträge, die keine gesetzliche Frist tragen. Dazu zählen Hausrat und die Haftpflicht für dein neues Objekt. Wer hier eine Woche später dran ist, verliert kein Recht — anders als bei den ersten beiden Schritten.
Einen Punkt solltest du nicht ans Ende schieben. Nach dem VVG hast du bei jedem neuen Vertrag die dir bekannten Gefahrumstände anzuzeigen. Gemeint sind die Umstände, nach denen der Versicherer in Textform gefragt hat. Verletzt du diese Anzeigepflicht, kann der Versicherer vom Vertrag zurücktreten.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Dieser Text ordnet die Rechtslage rund um den Eigentümerwechsel. Er sagt nicht, welcher Anbieter oder welcher Tarif für dich passt — das ist Beratung und gehört ins Gespräch.
Vier Fragen liegen bewusst außerhalb:
- Deckungsumfang im Detail. Was die Gebäudepolice trägt, steht im Beitrag Wohngebäudeversicherung: was gedeckt ist.
- Elementargefahren. Starkregen, Überschwemmung und Rückstau behandelt die Elementarschadenversicherung.
- Vermietung. Haftung, Mietausfall und Umlage stehen bei den Versicherungen für Vermieter.
- Restschuld und Finanzierung. Den Baustein rund ums Darlehen ordnet der Beitrag zur Restschuldversicherung ein.
Wie wir dich dabei unterstützen
Nach einem Kauf liegen mehrere Verträge gleichzeitig auf dem Tisch. Manche laufen weiter, manche laufen ab, manche fehlen noch.
Genau das sortieren wir mit dir. Wir schauen, was auf dich übergegangen ist, welche Frist noch läuft und wo eine Lücke bleibt. Als freie Versicherungsmakler sind wir dabei an keinen Versicherer gebunden.
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Quellen und Stand: BGB und VVG in der amtlichen Fassung auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 24.09.2026.
