Wer ein Haus kauft, rechnet mit dem Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg kommen obendrauf. Sie sind kein Kleingedrucktes, sondern ein eigener Betrag. Und sie werden meist in bar fällig, nicht über das Darlehen.
Dieser Text ordnet sie. Er zeigt, welche Posten anfallen und wer ihre Höhe bestimmt. Dazu, wann welcher Betrag fällig wird. Angebote einzelner Notare oder Makler nennen wir nicht.
Welche Posten überhaupt dazugehören
Drei Posten fallen bei fast jedem Immobilienkauf an. Ein vierter kommt dazu, wenn ein Makler beteiligt war. Ein fünfter, wenn du finanzierst.
- Grunderwerbsteuer: Sie knüpft an den Kaufvertrag an und wird vom Land erhoben.
- Notar: Ohne notarielle Beurkundung kommt der Kaufvertrag nicht wirksam zustande.
- Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt dich als Eigentümer ein und erhebt dafür Gebühren.
- Maklercourtage: Sie entsteht nur, wenn ein Makler nachgewiesen oder vermittelt hat.
- Grundschuld: Finanzierst du, wird die Sicherheit der Bank zusätzlich eingetragen.
Diese Posten verhalten sich sehr unterschiedlich. Zwei davon sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Einer wird vom Land bestimmt. Nur bei einem redest du überhaupt mit.
Grunderwerbsteuer: warum der Satz im Land entschieden wird
Das Grundgesetz gibt den Ländern die Befugnis, den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen. Im Bundesrecht steht ein Satz von dreieinhalb Prozent. Er gilt nur dort, wo ein Land nichts Eigenes beschlossen hat.
Baden-Württemberg hat einen eigenen Satz beschlossen. Nach Angaben des Statistischen Landesamts beträgt er im Land fünf Prozent des Kaufpreises. Bundesweit reichen die Sätze von dreieinhalb bis sechseinhalb Prozent. Der Landesbezug ist damit kein Detail, sondern der größte Einzelposten.
Ein Rechenbeispiel mit angenommenem Kaufpreis: Bei 400.000 Euro sind fünf Prozent genau 20.000 Euro. Das Grunderwerbsteuergesetz rundet den Betrag auf volle Euro nach unten ab. Mehr Spielraum gibt es bei dieser Position nicht.
Wovon das Finanzamt die Steuer berechnet
Bemessungsgrundlage ist nach dem Grunderwerbsteuergesetz der Wert der Gegenleistung. Beim Kauf ist das der Kaufpreis. Dazu zählen auch sonstige Leistungen, die du als Käufer übernimmst. Und Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält.
Eine Abgrenzung lohnt sich beim Inventar. Zum Grundstück gehören die Sachen, die das bürgerliche Recht ihm zuordnet. Bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche gehört nicht dazu. Wird es im Vertrag gesondert ausgewiesen, mindert das die Gegenleistung für das Grundstück.
Nach unserer Erfahrung schaut das Finanzamt bei solchen Positionen genau hin. Der angesetzte Wert sollte zum Alter der Sache passen. Das ist eine Einschätzung aus der Praxis, keine Rechtsfolge.
Wann die Steuer entsteht und wann sie fällig wird
Diese beiden Zeitpunkte werden oft verwechselt. Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach dem Grunderwerbsteuergesetz bereits der Kaufvertrag. Nicht die Auflassung, nicht der Eintrag im Grundbuch. Mit der Unterschrift beim Notar ist der Auslöser also schon gesetzt.
Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt. Zwei Wochen nach der Beurkundung muss diese Anzeige heraus sein. Danach erlässt das Finanzamt den Steuerbescheid. Fällig wird die Steuer einen Monat nach seiner Bekanntgabe.
Steuerschuldner sind dabei beide Vertragsteile. In der Praxis übernimmt der Käufer die Zahlung im Vertrag. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt trotzdem an den Verkäufer halten.
Die Sperre, die viele überrascht
Zwischen Steuer und Eigentum liegt eine gesetzliche Klammer. Eingetragen werden darfst du erst, wenn eine Bescheinigung des Finanzamts vorliegt. Sie besagt, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist.
Praktisch heißt das: Ohne gezahlte Steuer kein Eigentum. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist damit kein Formalakt, sondern ein Nadelöhr. Wer das Geld dafür erst noch beschaffen muss, verliert nach unserer Erfahrung Wochen.
Notar und Grundbuch: das Gesetz rechnet, nicht der Notar
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf der notariellen Beurkundung. Das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor. Der Notar sucht sich seine Gebühren dabei nicht aus. Sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz.
Grundlage ist der Geschäftswert. Beim Kauf bestimmt ihn der Kaufpreis. Liegt der Verkehrswert höher, ist er maßgebend. Für die Beurkundung des Kaufvertrags sieht das Kostenverzeichnis das Doppelte der Wertgebühr vor.
Das Grundbuchamt rechnet nach demselben Gesetz. Für deine Eintragung als Eigentümer fällt die einfache Wertgebühr an. Für die Vormerkung, die dir den Anspruch sichert, die Hälfte. Wird eine Grundschuld eingetragen, kommt dafür eine weitere Gebühr hinzu.
Auf der Notarrechnung steht selten nur die Beurkundung. Das Kostenverzeichnis kennt daneben eine Vollzugsgebühr und eine Betreuungsgebühr. Die erste entsteht, wenn der Notar den Vertrag für dich vollzieht — etwa Genehmigungen einholt. Die zweite fällt an, wenn er den Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen prüft und dir mitteilt.
Beide sind auf die Hälfte der Wertgebühr angesetzt. Sie sind also kein Aufschlag nach Gutdünken, sondern eine eigene Leistung mit eigenem Preis. Wer die Rechnung liest, findet sie dort einzeln ausgewiesen.
Wer zahlt? Das Bürgerliche Gesetzbuch weist die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung dem Käufer zu. Das ist der Regelfall, kein Verhandlungsergebnis. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz schuldet die Notarkosten daneben, wer den Auftrag erteilt hat.
Wofür die Vormerkung im Grundbuch da ist
Eigentum wechselt nicht mit der Unterschrift. Nötig sind nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Einigung beider Seiten und die Eintragung der Rechtsänderung. Diese Einigung über den Eigentumsübergang heißt Auflassung. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden.
Zwischen Vertrag und Eintragung vergehen oft Monate. In dieser Lücke schützt dich die Vormerkung. Sie sichert deinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Eine Verfügung, die der Verkäufer danach über das Grundstück trifft, ist insoweit unwirksam, als sie deinen Anspruch vereiteln würde.
Auch der Rang hängt daran. Er bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung. Für die halbe Wertgebühr bekommst du damit eine echte Sicherung. Sie ist aus unserer Sicht einer der wenigen Posten, die ihren Preis zurückzahlen.
Wann die Grunderwerbsteuer ganz entfällt
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt eine Reihe von Ausnahmen. Sie greifen nicht nach Ermessen, sondern von Gesetzes wegen. Für Familien sind vor allem vier davon wichtig.
- Bagatellgrenze: Liegt der maßgebende Wert nicht über 2.500 Euro, bleibt der Erwerb steuerfrei.
- Erbfall und Schenkung: Erwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden sind ausgenommen.
- Ehe und Partnerschaft: Der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers ist ausgenommen.
- Gerade Linie: Verwandte in gerader Linie erwerben steuerfrei, Stiefkinder stehen Abkömmlingen gleich.
Auch nach einer Trennung gibt es einen Weg. Erwirbt der frühere Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, bleibt der Vorgang ausgenommen. Für frühere Lebenspartner gilt nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft dasselbe. Und Miterben, die ein Nachlassgrundstück zur Teilung übernehmen, fallen ebenfalls darunter.
Die Befreiung erledigt allerdings nur einen Posten. Notar und Grundbuchamt rechnen unverändert ab. Wer eine Immobilie in der Familie überträgt, plant deshalb weiter mit Nebenkosten.
Drei Fälle, in denen es konkret wird
Junges Paar, erste Eigentumswohnung. Der Verkäufer hat den Makler beauftragt, das Paar kauft privat. Damit ist der Käufer Verbraucher, und die Sonderregeln des Maklerrechts greifen. Eine vollständige Weitergabe der Courtage an das Paar wäre unwirksam. Fällig wird der Anteil des Paares erst, wenn der Verkäufer gezahlt hat und ein Nachweis vorliegt.
Eltern übertragen das Grundstück an die Tochter. Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie ist von der Besteuerung ausgenommen. Grunderwerbsteuer fällt hier also nicht an. Notar und Grundbuch kosten trotzdem, denn sie hängen nicht an der Steuer.
Kauf scheitert nach dem Notartermin. Wird der Erwerb rückgängig gemacht, bevor das Eigentum übergegangen ist, kann die Festsetzung auf Antrag entfallen. Voraussetzung ist unter anderem eine Rückabwicklung binnen zwei Jahren seit Entstehung der Steuer. Der Antrag ist dabei kein Selbstläufer: Ohne ihn bleibt es beim Bescheid.
Was du bei der Planung wirklich brauchst
Die Nebenkosten erhöhen den Wert deiner Immobilie nicht. Für die Bank zählt der Beleihungswert, und dorthin gehören sie nach unserer Erfahrung nicht. Deshalb verlangen Finanzierungspartner in aller Regel, dass du diesen Teil selbst trägst.
Ein zweiter Punkt betrifft das Tempo. Das Beurkundungsgesetz will, dass der Notar dir den Vertragstext vorab zur Verfügung stellt. Im Regelfall soll das zwei Wochen vor der Beurkundung geschehen. Diese Frist ist Bedenkzeit, kein Verzug. Nutze sie, um die Nebenkosten durchzurechnen.
Den Ablauf einer Finanzierung setzen wir über einen externen Finanzierungspartner auf. Wie viel Eigenkapital dabei sinnvoll ist, zeigt unser Beitrag zur Eigenkapitalquote.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Vier Fragen bleiben hier bewusst offen. Sie gehören in eigene Texte:
- Provisionshöhe: Wie der Maklerlohn entsteht, erklärt Immobilienmakler beauftragen.
- Finanzierung: Konditionen und Ablauf zeigt unsere Seite zur Baufinanzierung.
- Versicherungen: Was nach dem Kauf zu regeln ist, steht in Immobilie gekauft.
- Steuergestaltung: Dazu beraten wir nicht — das ist Sache eines Steuerberaters.
Der nächste Schritt
Beim Kauf entscheidet die Reihenfolge über die Ruhe. Wer die Nebenkosten vor dem Notartermin kennt, verhandelt nach unserer Erfahrung gelassener. Den Überblick über diesen Weg findest du auf unserer Seite zum Immobilienmakler.
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