Wenn du einen Immobilienmakler beauftragen willst, schließt du einen eigenen Vertrag. Das Bürgerliche Gesetzbuch behandelt ihn getrennt vom Kaufvertrag und gibt ihm eigene Regeln. Diese Regeln entscheiden, wofür du zahlst und wann.
Dieser Text erklärt die Mechanik dahinter. Also: wofür der Makler Geld bekommt, wer die Provision trägt und welche Pflichten er dir abnimmt. Provisionssätze nennen wir nicht — was gilt, steht in deinem Vertrag.
Wofür der Makler Geld bekommt — und wofür nicht
Das Bürgerliche Gesetzbuch knüpft den Maklerlohn allein an den Erfolg. Den bekommt der Makler nur, wenn der Vertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt. Ohne diesen Zusammenhang gibt es nichts. Wie viel Arbeit dahintersteckt, spielt für den Anspruch keine Rolle. Das ist das Erfolgsprinzip des Maklerrechts.
Das Gesetz kennt dabei zwei Leistungen. Es unterscheidet den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsschluss von der Vermittlung des Vertrags. Beide lösen denselben Anspruch aus. Ob überhaupt eine der beiden vorlag, entscheidet über den Lohn.
Eine Verschiebung sieht das Gesetz für die aufschiebende Bedingung vor. Wird der Kaufvertrag unter einer solchen Bedingung geschlossen, kann der Makler den Lohn erst verlangen, wenn die Bedingung eintritt.
Eine Ausnahme macht das Gesetz bei den Auslagen. Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn ihr das vereinbart habt. Ist es vereinbart, schuldest du sie auch ohne Vertragsschluss. Diesen Punkt lohnt es sich zu lesen, bevor du unterschreibst.
Wann ein Maklervertrag überhaupt zustande kommt
Ohne Unterschrift entsteht keine Zahlungspflicht? So einfach ist es nicht. Das Gesetz kennt den stillschweigend vereinbarten Maklerlohn. Er gilt als vereinbart, wenn die übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten ist.
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser wird das entschärft. Dort verlangt das Bürgerliche Gesetzbuch zusätzlich die Textform. Bei anderen Objekten bleibt es bei der stillschweigenden Vereinbarung.
Auch die Höhe kann offenbleiben. Für diesen Fall hat das Gesetz eine Auffangregel. Bei einer Taxe gilt der taxmäßige Lohn, sonst der übliche. Was üblich ist, entscheidet damit nicht dein Bauchgefühl.
Wer die Provision zahlt — und warum du sie selten allein trägst
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten Sonderregeln des Gesetzes. Sie greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei einer gewerblichen Halle greifen sie also nicht.
Der erste Fall dieser Regeln ist die Doppeltätigkeit. Lässt sich der Makler von beiden Kaufvertragsparteien Lohn versprechen, geht das nur in gleicher Höhe. Wird er für eine Seite unentgeltlich tätig, darf er sich auch von der anderen nichts versprechen lassen. Ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam.
Der zweite Fall ist die Weitergabe der Kosten. Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, ist eine Abwälzung auf die andere begrenzt. Sie ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Dazu kommt eine Reihenfolge bei der Fälligkeit. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt hat. Und wenn er oder der Makler einen Nachweis darüber erbringt. Als Käufer zahlst du also nicht vor dem Verkäufer.
Welche Pflichten der Makler übernimmt, die sonst bei dir liegen
Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz. Daraus folgen Aufgaben, die nichts mit Vermarktung zu tun haben. Sie fallen trotzdem an.
Die wichtigste ist die Identifizierung. Der Makler muss die Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts identifizieren. Das Geldwäschegesetz verlangt das, sobald ernsthaftes Interesse besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind. Diese Prüfung steht damit vor dem Notartermin, nicht danach.
Dazu kommt eine Regel des Geldwäschegesetzes zur Zahlung. Beim Kauf einer inländischen Immobilie ist Barzahlung ausgeschlossen. Dasselbe gilt für Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine. Nachweisen müssen das die Beteiligten gegenüber dem Notar, der die Eintragung beantragen soll. Geeignet sind dafür insbesondere Zahlungsbestätigungen beteiligter Kreditinstitute.
Woran du erkennst, dass jemand wirklich Makler sein darf
Die Tätigkeit ist erlaubnispflichtig. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermitteln will, braucht nach der Gewerbeordnung eine behördliche Erlaubnis. Dasselbe gilt für den bloßen Nachweis solcher Gelegenheiten.
Diese Erlaubnis ist kein Formalakt. Sie ist zu versagen, wenn Tatsachen gegen die erforderliche Zuverlässigkeit sprechen. Sie ist ebenso zu versagen, wenn der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt.
Drei Fragen klären im Erstgespräch das Wichtigste. Sie gehören vor jede Unterschrift:
- Erlaubnis: Welche Behörde hat die Maklererlaubnis erteilt, und wann?
- Rolle: Arbeitet der Makler für beide Seiten oder nur für mich?
- Vergütung: Was genau löst den Anspruch aus, und wann wird er fällig?
Ein Hinweis zur Abgrenzung: Die Erlaubnis für die Versicherungsvermittlung steht an anderer Stelle der Gewerbeordnung. Sie hat andere Voraussetzungen. Wie sich Makler und Vertreter dort unterscheiden, steht in unserem Beitrag zu Versicherungsmakler und Versicherungsvertreter.
Drei Fälle, drei Antworten
Allgemeine Empfehlungen helfen hier wenig. Der Nutzen eines Maklers hängt an deiner Konstellation. Drei Beispiele zeigen, was das konkret heißt.
Erbengemeinschaft. Drei Geschwister erben gemeinsam ein Haus. Nach dem Erbrecht steht ihnen die Verwaltung des Nachlasses gemeinschaftlich zu. Über einen Nachlassgegenstand können sie nur gemeinschaftlich verfügen. Ein Makler kann Unterlagen sammeln und den Verkauf vorbereiten. Die Bindung an den Kaufvertrag entsteht aber erst, wenn alle drei mitziehen.
Erstkauf. Ein Paar Anfang dreißig kauft die erste Eigentumswohnung. Der Verkäufer hat den Makler beauftragt, das Paar kauft privat. Damit ist der Käufer Verbraucher, und die Sonderregeln des Gesetzes greifen. Eine vollständige Weitergabe der Provision an das Paar wäre unwirksam. Fällig wird die Zahlung erst, wenn der Verkäufer gezahlt hat und ein Nachweis darüber vorliegt.
Vermietete Wohnung. Eine Eigentümerin will verkaufen, der Mieter wohnt weiter dort. Verkauft sie an einen Fremden und wurde nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet, steht dem Mieter nach dem Mietrecht ein Vorkaufsrecht zu. Die Mitteilung über den Vertragsinhalt muss mit einer Unterrichtung über dieses Recht verbunden werden. Eine für den Mieter nachteilige Abrede ist unwirksam. Aus unserer Sicht gehört dieser Punkt deshalb an den Anfang der Planung.
Wo ein Makler dich ausdrücklich nicht schützt
Der Makler ersetzt den Notar nicht. Ein Vertrag über die Übertragung von Grundstückseigentum bedarf nach dem Gesetz der notariellen Beurkundung. Fehlt diese vorgeschriebene Form, ist der Vertrag nichtig. Gültig wird er erst, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgen.
Er ersetzt auch die Offenheit des Verkäufers nicht. Auf einen vereinbarten Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nach dem Gesetz nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wer einen bekannten Mangel arglistig verschweigt, ist durch den Ausschluss also nicht geschützt.
Und das Gesetz kennt eine Sanktion gegen Untreue. War der Makler dem Vertragsinhalt zuwider auch für die andere Seite tätig? Dann entfällt sein Anspruch auf Lohn und Aufwendungsersatz. Deshalb ist die Frage nach der Rolle oben keine Höflichkeitsfrage.
Wie du dich nicht vorschnell bindest
Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt eine Form. Der Maklervertrag über Nachweis oder Vermittlung bedarf nach dem Gesetz der Textform. Verlangt ist eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt. Eine mündliche Zusage am Telefon genügt dafür nicht.
Dazu kommt ein Widerrufsrecht des Verbrauchers. Das Gesetz gibt es ihm bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen und bei Fernabsatzverträgen. Die Frist beträgt vierzehn Tage. Der Widerruf braucht keine Begründung.
Aus unserer Sicht lohnt daneben ein nüchterner Blick auf die Laufzeit. Ein befristeter Auftrag mit klaren Berichtspflichten ist meist die ruhigere Variante. Das ist eine Einschätzung aus der Praxis, keine Rechtsfolge.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Vier Fragen bleiben hier bewusst offen. Sie gehören in eigene Texte, nicht in einen Nebensatz:
- Marktwert: Wie der Wert entsteht, steht in Immobilie bewerten lassen.
- Finanzierung: Den Ablauf über unseren externen Finanzierungspartner zeigt die Seite zur Baufinanzierung.
- Gebäudeschutz: Was am Haus abzusichern ist, erklärt unsere Seite zur Wohngebäudeversicherung.
- Provisionshöhe: Dazu nennen wir keine Zahl — sie gehört in den Vertrag, nicht in einen Blogtext.
Der nächste Schritt
Bei Kauf und Verkauf hängt vieles an der Reihenfolge. Wer sie kennt, verliert nach unserer Erfahrung weniger Zeit. Den Überblick über diesen Weg findest du auf unserer Seite zum Immobilienmakler.
Du willst deine Situation einmal sortieren? Erstgespräch buchen — kostenfrei und unverbindlich.
