Bei einer Baufinanzierung entscheidet nicht nur dein Einkommen, sondern auch deine Mappe. In unserer Beratung kommt die Frage nach den Unterlagen oft erst kurz vor dem Termin. Dann fehlt ein Nachweis, und der Zeitplan verrutscht.
Dieser Text ordnet, welche Unterlagen bei einer Baufinanzierung üblicherweise zusammenkommen. Er zeigt außerdem, warum das Gesetz diese Prüfung verlangt. Zinssätze, Raten und Bearbeitungszeiten nennen wir nicht.
Warum die Bank überhaupt Unterlagen sehen will
Die Prüfung ist keine Höflichkeit, sondern eine Pflicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt vom Darlehensgeber, vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit zu prüfen.
Abschließen darf er nach demselben Gesetz nicht in jedem Fall. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss aus der Prüfung Wahrscheinlichkeit hervorgehen. Gemeint ist die Wahrscheinlichkeit, dass du deinen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Vertrag vertragsgemäß nachkommst.
Was ein solches Darlehen ist, definiert das Bürgerliche Gesetzbuch selbst. Gemeint ist ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer. Er ist durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert oder dient dem Erwerb von Grundeigentum.
Deshalb ist die Mappe der eigentliche Hebel im Verfahren. Sie liefert die Grundlage, auf der die Bank überhaupt entscheiden darf.
Was das Gesetz über den Umfang sagt
Eine Liste einzelner Papiere nennt das Gesetz nicht. Für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen beschreibt das Bürgerliche Gesetzbuch stattdessen Kategorien: Einkommen, Ausgaben sowie andere finanzielle und wirtschaftliche Umstände. Auf dieser Grundlage muss der Darlehensgeber eingehend prüfen.
Woher die Angaben stammen, lässt dasselbe Gesetz offen. Zugelassen sind einschlägige interne wie externe Quellen, und dazu gehören auch deine eigenen Auskünfte. Auskünfte, die du einem Darlehensvermittler gegeben hast, muss der Darlehensgeber ebenfalls berücksichtigen.
Dann kommt der Schritt, an dem aus Angaben Unterlagen werden. Das Gesetz verpflichtet den Darlehensgeber, die Informationen in angemessener Weise zu überprüfen. Soweit erforderlich geschieht das auch durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen.
Eine Grenze zieht das Bürgerliche Gesetzbuch ausdrücklich. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Ebenso wenig darf sie hauptsächlich auf einer erwarteten Wertsteigerung beruhen. Das gilt nach dem Gesetz nicht, wenn der Vertrag dem Bau oder der Renovierung der Wohnimmobilie dient.
Das Kreditwesengesetz regelt daneben die Kreditunterlagen auf Seiten des Instituts. Einen Kredit über insgesamt 1,5 Millionen Euro darf ein Kreditinstitut nur gewähren, wenn es sich die wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen lässt. Insbesondere geschieht das durch Vorlage der Jahresabschlüsse. Nach demselben Gesetz darf das Institut davon absehen, wenn das Verlangen angesichts gestellter Sicherheiten oder Mitverpflichteter offensichtlich unbegründet wäre. Daneben nennt dasselbe Gesetz eine zweite Schwelle, die am Kernkapital des Instituts hängt.
Von der laufenden Offenlegung darf das Institut nach dem Kreditwesengesetz absehen, wenn drei Punkte zusammenkommen:
- Sicherheit: Der Kredit ist durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum gesichert, das du selbst nutzt.
- Beleihungswert: Der Kredit übersteigt vier Fünftel des Beleihungswertes des Pfandobjekts nicht, also des vorsichtig bewerteten Werts ohne spekulative Elemente.
- Zahlungen: Du erbringst die geschuldeten Zins- und Tilgungsleistungen störungsfrei.
Dieser Punkt des Kreditwesengesetzes betrifft allein die laufende Offenlegung. Die Unterlagen vor der Zusage ersetzt er nicht.
Nachweise zu dir als Person
Welche Papiere konkret zusammenkommen, schreibt das Gesetz nicht vor. Aus unserer Beratung beginnt die Mappe fast immer bei denselben Angaben zur Person:
- Ausweis: Ein gültiges Ausweisdokument zur Prüfung deiner Identität.
- Selbstauskunft: Ein Formular der Bank zu Haushalt, Familienstand und Beruf.
- Meldeadresse: Ein Nachweis darüber, wo du gemeldet bist.
Dieser Teil ist aus unserer Beratung meist schnell beisammen. Der Aufwand liegt an anderer Stelle.
Nachweise zu deinem Einkommen
Hier liegt das Kernstück der Prüfung. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen nennt das Bürgerliche Gesetzbuch Einkommen und Ausgaben ausdrücklich als Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung. Welche Belege das abdecken, hängt davon ab, woher dein Geld kommt.
Aus unserer Beratung sind bei Angestellten meist diese Nachweise gefragt:
- Gehaltsabrechnungen: Die jüngsten Abrechnungen deines Arbeitgebers.
- Arbeitsvertrag: Der Vertrag, oft mit Blick auf Befristung und Probezeit.
- Kontoauszüge: Auszüge des Gehaltskontos über einen zusammenhängenden Zeitraum.
- Steuerbescheid: Der jüngste Bescheid deines Finanzamts.
Das Bürgerliche Gesetzbuch bleibt dabei nicht beim Sammeln stehen. Der Darlehensgeber hat die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind. Relevant ist dabei die Frage, ob du deinen Verpflichtungen aus dem Vertrag voraussichtlich nachkommen kannst.
Bist du selbstständig, treten andere Papiere an diese Stelle. Wie Banken dann dein Einkommen bewerten, steht in unserem Beitrag zur Baufinanzierung für Selbstständige.
Eigenkapital und laufende Verpflichtungen
Neben dem Einkommen zählt, was du mitbringst und was schon gebunden ist. Als Grundlage nennt das Bürgerliche Gesetzbuch neben Einkommen und Ausgaben auch andere finanzielle und wirtschaftliche Umstände.
Aus unserer Beratung gehören dazu regelmäßig:
- Eigenkapitalnachweis: Kontostände, Depotauszüge oder Guthaben aus einem Bausparvertrag.
- Kreditverträge: Unterlagen zu laufenden Darlehen und zu Leasingverträgen.
- Unterhaltspflichten: Angaben zu regelmäßigen Zahlungen an Dritte.
Wie viel Eigenkapital in die Rechnung gehört, ordnet unser Beitrag zur Eigenkapitalquote ein.
Unterlagen zum Objekt
Die zweite Hälfte der Mappe betrifft nicht dich, sondern die Immobilie. Für sie gilt eine eigene Vorgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt von Darlehensgebern, die grundpfandrechtlich besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, zuverlässige Standards bei der Bewertung von Wohnimmobilien. Dasselbe Gesetz verlangt vom Darlehensgeber, die fachliche Kompetenz seiner Gutachter sicherzustellen. Er muss außerdem sicherstellen, dass sie so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie objektiv bewerten können.
Auch die Ablage schreibt das Gesetz vor. Bewertungen von Immobilien, die als Sicherheit für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, sind auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.
Aus unserer Beratung fragt der Finanzierungspartner dafür regelmäßig nach:
- Grundbuchauszug: Ein aktueller Auszug zum Objekt.
- Baubeschreibung: Pläne, Wohnflächenberechnung und beim Neubau die Baubeschreibung.
- Kaufvertragsentwurf: Der Entwurf des Notars, solange nichts beurkundet ist.
- Objektfotos: Aufnahmen der Innen- und der Außenansicht.
Warum vollständige Angaben in deinem eigenen Interesse sind
Prüft der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit nicht ordnungsgemäß, sieht das Bürgerliche Gesetzbuch Folgen zu deinen Gunsten vor. Ein vereinbarter gebundener Sollzins ermäßigt sich dann auf einen marktüblichen Zinssatz. Kündigen darfst du den Vertrag jederzeit fristlos, und ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Das Gesetz lässt diese Folgen entfallen, wenn der Vertrag bei ordnungsgemäßer Prüfung hätte geschlossen werden dürfen. Es nimmt sie außerdem zurück, soweit der Mangel der Prüfung an dir liegt.
Gemeint ist, dass du dem Darlehensgeber Informationen vorsätzlich oder grob fahrlässig unrichtig erteilt oder vorenthalten hast. Der Schutz hängt damit an deiner Mitwirkung. Ein geschöntes Haushaltsbudget kann dich diesen Schutz kosten, soweit der Mangel der Prüfung darauf beruht.
Was mit deinen Unterlagen geschieht
Die Mappe verschwindet nach der Zusage nicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet den Darlehensgeber, die Verfahren und die Angaben festzulegen, auf die sich die Prüfung stützt. Diese Dokumentation muss er außerdem anlegen und aufbewahren.
Dasselbe Gesetz stellt klar, dass die Bestimmungen zum Schutz personenbezogener Daten unberührt bleiben. Der Datenschutz gilt also neben der Kreditwürdigkeitsprüfung weiter.
Für dich hat die Aufbewahrung einen praktischen Nebeneffekt. Was du einmal eingereicht hast, lässt sich später nachvollziehen.
Wenn der Darlehensbetrag später steigt
Manchmal reicht die vereinbarte Summe nicht. Wird der Nettodarlehensbetrag nach Abschluss des Vertrags deutlich erhöht, verlangt das Bürgerliche Gesetzbuch eine erneute Prüfung auf aktualisierter Grundlage.
Eine Ausnahme nennt dasselbe Gesetz selbst. Sie greift, wenn der Erhöhungsbetrag bereits in die ursprüngliche Kreditwürdigkeitsprüfung einbezogen war.
Für dich heißt das: Die Aktualisierung braucht wieder Nachweise. Wer seine Unterlagen geordnet aufbewahrt, spart sich die zweite Sammelrunde.
Wenn die Finanzierung bei derselben Bank fortgesetzt wird
Nicht jede Fortsetzung startet die Prüfung von vorn. Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt zwei Lagen, in denen es bei derselben Bank bleibt.
Die erste Lage ist die Fortsetzung für denselben Zweck. Gemeint ist ein Folgevertrag mit derselben Bank, der dir ein neues Kapitalnutzungsrecht einräumt. Dieses Recht dient dem Zweck, den du schon mit dem vorangegangenen Vertrag verfolgt hast.
Die zweite Lage ist nach demselben Gesetz die Rettung eines laufenden Vertrags. Gemeint ist ein Vertrag mit derselben Bank, der einen anderen ersetzt oder ergänzt. Er soll eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder eine Zwangsvollstreckung gegen dich vermeiden.
In beiden Lagen verlangt das Gesetz eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung nur unter den Voraussetzungen für eine deutliche Erhöhung. Ist danach keine erneute Prüfung nötig, bleibt nach dem Gesetz trotzdem eine Grenze bestehen. Weiß die Bank bereits, dass du den Pflichten aus dem neuen Vertrag dauerhaft nicht nachkommen kannst, darf sie nicht abschließen.
Drei Fälle, drei Unterlagenlisten
Allgemeine Kategorien helfen nur bedingt. Drei Beispiele zeigen, was sie praktisch bedeuten.
Angestellte in der Probezeit mit unbefristetem Vertrag. Aus unserer Beratung wird ihr Arbeitsvertrag hier genauso gelesen wie die Gehaltsabrechnung. Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt eine Einschätzung, ob sie ihren Verpflichtungen wahrscheinlich nachkommt. Die Probezeit ist dabei nach unserer Erfahrung ein Faktor, auf den Darlehensgeber achten.
Beamter auf Probe, der neu baut. Auch bei ihm zählen die persönlichen Umstände, nicht allein der Objektwert. Weil sein Vertrag dem Bau dient, greift die Ausnahme, die das Bürgerliche Gesetzbuch für Bau und Renovierung vorsieht. Die Nachweise zu Einkommen und Ausgaben werden dadurch aus unserer Sicht nicht weniger.
Paar mit laufendem Autokredit kauft eine Bestandswohnung. Aus unserer Sicht zählen ihre laufenden Kreditraten zu den Ausgaben, die das Bürgerliche Gesetzbuch als Grundlage nennt. Der Kreditvertrag wandert deshalb in die Mappe. Ohne ihn bleibt das Bild ihrer Ausgaben unvollständig.
Was dieser Artikel nicht beantwortet
Vier Fragen bleiben hier bewusst offen:
- Zinsen: Konkrete Sollzinssätze und Raten nennen wir nicht, sie altern zu schnell.
- Bearbeitungsdauer: Wie lange eine Zusage dauert, behandeln wir hier nicht.
- Förderung: Welche Nachweise Förderprogramme verlangen, behandeln wir hier ebenfalls nicht.
- Vorzeitige Rückzahlung: Was beim Ausstieg aus der Zinsbindung gilt, steht in unserem Beitrag zu Sondertilgung und Tilgungssatz.
Wie wir dabei unterstützen
Wichtig zur Einordnung: Wir sind keine Bank und vergeben keine Kredite. Die Finanzierung läuft über einen externen Finanzierungspartner, der die Konditionen mehrerer Anbieter vergleicht.
Unsere Aufgabe ist die Vorbereitung davor. Wir ordnen mit dir, was in die Mappe gehört und was noch fehlt. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zur Baufinanzierung. Wie eine Zusammenarbeit beginnt, zeigt die Seite So wirst du Kunde.
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